房地产：杭州落户政策再宽松 深耕房企有望充分受益 天天热讯

(资料图)

核心观点

3 月13 日，杭州市政府发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，主要内容包括进一步放开大专学历落户，全面放开县域落户政策等。我们认为新政将进一步强化杭州对于人才、人口的吸纳优势，促进当地房地产市场需求提振和平稳健康发展，以及城市的均衡发展。同时也将利好滨江集团、绿城中国等深耕杭州的房企，推动其销售规模和去化率水平提升。

事件：

杭州市政府网站发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。主要内容包括进一步放开大专学历落户。全面放开县域落户政策；全面放开桐庐、建德、淳安三县（市）城镇落户条件；建立以合法稳定住所或合法稳定就业为条件的经常居住地登记户口制度，增加县城吸引力等。

简评

时隔4 年重启放开大专学历落户，强化杭州人才、人口的吸纳优势。新政提出对已在杭州市区落实就业单位的35 周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户。这是自2019 年5 月杭州放开大专落户，2021 年10 月提高落户门槛至本科学历后，时隔4 年重启大专学历落户。同时提出45 周岁以下普通高校硕士研究生可以“先落户后就业”。这是继2022 年6 月该政策放宽至毕业2 年后，时隔不到1 年时间的进一步宽松，体现了杭州市政府对于人才、人口的高度重视。2022 年杭州常住人口为1237.6万人，近5 年年均人口净流入近30 万人，位居全国前列。我们认为新政将进一步强化杭州对于各类人才、人口的吸纳优势。

新政有望提振杭州房地产市场需求，促进城市均衡发展。根据CRCI 的数据，2022 年杭州主城区新房成交994 万方，同比下降51%，创2015 年以来新低。我们认为伴随着2023 年初全国房地产市场的企稳回升，叠加本次新政引入的增量需求，杭州房地产市场在年内有望得到良好修复。同时新政要求全面放开县域限购，完善居住地登记户口制度等，考虑到当前杭州市场中心城区和外围及周边县域之间冷热分化较为严重的情况，这也将助力城市的均衡发展。

滨江集团、绿城中国等深耕杭州的房企有望充分受益。根据CRIC的2022 年杭州房企销售榜单数据，杭州市场呈现集中度较高的格局，TOP 10 房企的市占率超过50%。其中有2 家房企的全口径销售金额超500 亿元，分别为滨江集团（销售金额874.6 亿元、市占率15.5%）、绿城中国（销售金额533.1 亿元、市占率9.4%），位居第一梯队。第二梯队的上市房企主要包括华润置地、万科、越秀地产、保利发展、龙湖集团等，全口径销售金额集中在200-300 亿元左右，市占率在3-5%之间。我们认为本次户籍制度改革，将利好上述深耕杭州的房企，推动其销售规模和去化率水平的提升。

风险分析

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：2022 年下半年以来，全国已经历疫情高峰期，施工进度受疫情影响较大，或导致结转不及预期。物管行业的风险主要在于疫情高峰、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面：1、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；2、伴随物管覆盖率不断提高，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；3 由于疫情影响施工进度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付不及预期。

关键词