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房地产行业：腰部受损长尾仍在

2023-03-15 13:31:56 来源：国泰君安证券股份有限公司

【资料图】

本报告导读：

TOP50房企前2月销售额同比-2.1%，弱于统计局披露全国数据的-0.1%，即长尾部分表现较好。同时，TOP50内部分化严重，央国企较民企明显占优，腰部受损仍在。

摘要：

前2月地产数据表现整体略超预期，结构上以开工端弱、销售端适中、竣工端强在表现，价格弹性较为明显。新开工同比-9.4%，绝对面积为1.4 亿平方米，继续弱于销售面积的-3.6%和1.5 亿平方米，参考此前我们的深度报告《车位，解密库存》，预计当前新开工面积对应的实际供给应该和销售面积基本持平，去库存现象不明显，如是，上游开工端仍然将保持弱于销售端的局面。同时，销售均价略有恢复，预计和高能级城市占比更高有关，从微观反应来看，房价也有一定程度反弹。竣工是一大亮点，增速和绝对值都显得更加匹配新开工和销售，增速回升到8.0%，考虑到目前保交付仍然存在资金缺口，当前的竣工面积表现强于市场预期。

结构上呈现出腰部受损、长尾仍在，产能出清随着房价的表现有所推移。从TOP50 房企权益销售金额来看（其他口径有重复计算问题），前2 月累计同比为-2.1%，弱于全国表现，也即长尾房企表现好于头部房企，这和长尾房企资产负债表相对稳健有关系。而受资产萎缩侵蚀资产负债表的腰部民企来说，表现则仍然弱势，单2 月，TOP50 的民企销售仍然同比下降18%，远远低于全国平均。我们判断，由于资产负债表严重侵蚀后，在房价弹性带来资产端修复之前，民企表现仍将偏弱。

统计局本次没有披露土地相关数据，考虑到历史数据质量不佳，且有其他可跟踪数据，如财政口径的土地出让金收入，因此，本次变化具有较强信号意义，即统计局将在统计质量上进行改善。过往地产数据偶尔会发生和其他监控数据不一致的情况，尤其是一些关键时点，而其中出现频率最高的即是土地相关数据，其绝对值和趋势表现，相比于其他渠道如土地出让金收入又较差出入。我们认为，地产相关数据统计将有明显的质量改善。

推荐持有核心资产、并谋求新经济发展的企业。重点推荐中新集团、招商蛇口，同时，推荐成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

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