物业行业观察八：大数据下的存量住宅物业市场 环球即时

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观点聚焦

投资建议

我们通过大数据分析，对于全国存量住宅物业管理市场的活跃水平、竞争格局、物业费定价等关键问题进行梳理。我们认为由于存量物业竞标市场打开的关键点在需求，而对于品质物业的需求有赖于自上而下的制度完善以及居民自身的意识提升，且亦与住宅本身生命周期密切相关，因此该市场将呈缓步打开；在此背景下，深耕优质资产密集市场、且自身品牌力和服务力过硬的物企有望成为“长跑冠军”，我们发现万物云和绿城服务已经在部分区域市场建立起一定领先优势。

理由

存量住宅竞标外拓市场缓步打开、高度分化。在我们统计的全国15 万个样本小区中，过去一年约有1.4%更换了物业公司。具体来看，我们关注到高线级城市更换物业公司频次相对更高，且整体上楼龄越高、更换物业频次越高，这或与需求（居民对小区维护诉求随楼龄提高而提升）和供给（物业公司筛选高线级城市基础品质较优小区）均有关系；区域层面，长三角（以上海、苏南等为代表）是全国更换物业公司最活跃的区域之一，这或与当地住宅楼龄结构、物业市场化相关制度的完善度及政府自上而下的推进力度、居民参与社区事务治理意识及商业环境等相关。

优质资产物业费提价具备长期逻辑，“质价相符”亦是大势所趋。过去一年中，每半年约有2%的住宅小区实现提价，其中一线及新一线城市等经济发达地区、以及楼龄较新的住宅小区中物业费提价比例高于均值，或反映物业费提价与当地居民消费力、以及居民对物业服务品质的诉求有一定相关度。此外，亦有部分更换为非品牌物业公司的小区发生物业费降价，我们认为这体现了居民在“质价相符”原则下的平衡与选择。

物企品牌力和服务力差异在物业费及房价端均已有一定体现。物业费方面，过去一年里更换后物业公司为品牌物企的小区中有8-10%实现提价，高于更换后为非品牌物企的小区（5-6%提价）；房价方面，回归分析结果显示由品牌物企更换为非品牌物企将对成交均价产生显著负面影响。我们认为品牌物企在物业费端的议价能力、以及对于房价的潜在正面作用均为其品牌力和服务力差异化竞争优势的体现。

物企发力存量住宅市场有效策略：深耕核心城市，强化品牌优势。随着住宅物业逐步迈入存量市场，我们认为头部物企的有效策略应是：深耕优质资产丰富（提价具基础，竞标较活跃，资产硬件优等）且物企已有一定资源禀赋积累（如：关联开发商较早进入该市场、积累品牌口碑）的核心城市，并通过提供优质服务巩固自身竞标外拓优势。通过分析部分核心城市头部物企市占率及竞标外拓情况，我们认为万物云和绿城服务等已在部分区域市场形成一定领先优势。

风险

物业市场化相关制度完善速度不及预期、致存量外拓市场打开速度不及预期；头部品牌物企集中度提升速度不及预期。

关键词