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中国公募REITS首次扩募回顾与反思

2023-07-11 20:44:36 来源：中国国际金融股份有限公司

行业动态

行业近况

(资料图)

6 月16 日，首批四单扩募项目在沪深交易所上市，标志中国公募REITs市场首次扩募平稳落地。我们尝试通过梳理近一年的扩募之旅，对于扩募发行流程、项目基本情况以及二级市场影响做出总结和反思。

历时一年有余，中国REITs市场首次扩募成功落地。回顾本次扩募历程，我们认为扩募流程已较为明晰，主要涉及（1）基金管理人内部决策；（2）发改委申报推荐；（3）证监会准予注册；（4）交易所审核；（5）基金持有人大会通过；（6）扩募发售等环节；时间节奏则略慢于市场预期，其中资产审核环节最为耗时。

扩募资产总体质地优良，但扩募发行未延续首发认购热情。在本轮扩募中，张江REIT、盐田港REIT以及蛇口REIT扩募资产分别为张润大厦、世纪物流园项目以及光明科技园加速器二期，均位于存量项目周边核心区域；普洛斯REIT扩募资产包含3 处物流园，分别位于山东青岛、广东江门与重庆市，区位出现边际下沉。扩募资产价值评估方法及参数设定与存量资产相若。本次扩募总计募集50.64 亿元，四单项目单份额定价平均为基准日前20 日均价的0.91 倍，且原始权益人及战配认购较高，平均达41.2%，我们认为扩募发行认购热情边际下降或受到二级市场近期情绪趋弱影响。

二级市场在本次扩募过程中仅在部分重要节点对扩募增量信息交易活跃，扩募提质增效效果尚待市场检验。由于我国REITs市场发展仍处于试点阶段，本次扩募流程相对海外更长，过程中市场除扩募事件外也受到了多重其他外部因素的影响，二级市场对于扩募主题仅在“扩募指引”出台、首批扩募方案发布、扩募招募书草案（含定价机制）发布以及扩募发行情况报告这4 个节点前后反馈相对强烈，其中第一个节点后量价齐升，其他三个节点后市场边际走弱。另外，我们统计本次四单扩募项目在扩募期间总回报未能全部跑赢市场基准，扩募对各REITs的估值提振或仍需着眼注入扩募资产后，REITs运营和分派能力的实际提升。

反思与建议

扩募是REITs市场实现持续发展的重要制度基础。往前看，我们认为1）扩募提速或可进一步推动市场扩容；2）管理人应把握发行窗口，实施适时扩募；3）鼓励管理人采用不同扩募形式，维持稳健的投资者结构；4）扩募回收资金使用限制如若放松，或可为REITs市场引入更多优质资产。

风险

后续市场扩募推进速度不及预期；扩募制度优化不及预期。

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