房地产2023年投资策略：东风已至 大势必行 全球快报

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1、基本面：需求有支撑、供给将拖累，总量不悲观、结构强弹性。需求端，我们认为我国中期房地产需求中枢约13.4亿平，规模依然可观；鉴于22年实际销售将低于需求中枢、呈现出超跌状态，预计23年需求端将逐步支撑销售。但供给端，在资金端政策过度收紧下，出险房企数量创新高，估算行业销售产能出清超38%，行业已处过度出清状态，中期行业供给亟待修复，并且短期来看，新增供给紧缺+存量供给不足综合导致供给端将拖累23年销售修复。我们预计22/23年销售面积同比为-20%（-30%）/-8%，新开工同比为-34%/-9%，竣工同比为-13%/-1%，投资同比为-9%/-8%，并预判房地产销售将进入到“L”型总量弱复苏，但结构强弹性，包括一二线销售更具弹性和优质房企集中度大幅提升。

2、政策面：政策或全面转向，供给端应出尽出，需求端亟待跟进。22年9月以来供需两端持续加码，供给端，债权融资“第二支箭”

落地、股权融资“第三支箭”出台，供给端政策应出尽出；需求端，杭州等准一线城市认贷放松，但我们通过复盘来看，在信贷、降息、税收、限购等需求端政策仍有放松空间，目前政策力度仅相当于2014年的60%，需求端政策亟待跟进。我们认为，展望后续政策路径主要包括：1）供给端，如“三支箭”覆盖主体和规模持续扩围落地，三条红线针对优质房企放开，并购重组税费减免，商业地产REITs落地等；2）需求端，如四限放松、二套房首付比例及认定标准放松、房贷利率继续下行、棚改房票安置扩围等。

3、估值面：供给过度出清，格局优化更剧烈，估值中枢将上移。选股逻辑方面，市场从此前的内卷式集中度提升转向格局优化集中度提升，行业生态更为持续；追溯2017年，行业市场总量仍处于量价齐升过程，房企在经历一波加杠杆后在手土储均十分充沛，因此行业股价驱动因素主要在于规模增速；而当前周期看，市场呈现供需双弱局面，除去当前拿地销售更为靓眼优质公司外，也可扩容至第三象限中具备更优质资产的民企，以及一二线城市地方国企。估值空间方面，当前11家房企结算PE均值8倍、销售PE 5倍，对比2018年结算PE均值13倍、销售PE 9倍，相应上升空间仍有68%、81%；22家房企PB均值0.78倍，对比2018年3月-2021年6月主流房企PB中枢均值在1.33倍，相应上升空间仍有71%。

4、投资分析意见：东风已至，大势必行，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”

型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、建发股份、华发股份、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股、万科A、中国建筑，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。

5、风险提示：政策再收紧，资金再恶化，出险房企范围扩大。

关键词 建议关注 上升空间 主要包括