月酝知风之地产行业：三箭齐发助力房企融资 需求端仍需配合发力_今日聚焦

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本月观点：近期中央层面接连出台“第二支箭”、金融16条、放开房企股权融资、允许保函置换预售监管资金等文件，稳信用再度加码，有望实质缓解房企短期资金压力。尽管行业融资收紧周期见底，但成交未见转暖，我们认为短期行业主要挑战将由信用端逐步转移到需求端，预计需求端政策有望进一步宽松，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团等。同时持续关注股权融资主题投资机会。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。

政策：三箭齐发助力地产融资，核心二线城市需求端发力。11月涉房类政策共33项，其中偏松类政策31项，延续偏松基调；信贷、债券、股权“三支箭”组合齐发，允许保函置换预售监管资金，有望实质缓解房企短期资金压力。同时核心二线城市需求端频频发力，政策风向正加速转变。

资金：居民中长期贷款疲弱，行业融资“三箭齐发”。11月M2同比增速环比提升0.6pct，社融存量增速环比降0.3pct，居民中长期贷款缩量至上年同期的36.1%，居民提前偿还房贷意愿增强。“第二支箭”出台支持民企发债，房企股权融资再度放开，不仅可扩充房企融资渠道，还可优化房企资产负债表，助推行业流动性改善。

楼市：临近年末推盘力度加大，新房二手房存在分化。年终冲刺业绩临近，叠加多重政策利好出台，11月房企推盘力度有所加大，35城商品房平均批准上市面积环比增38%；重点50城新房月日均成交同比降27.5%；重点20城二手房月日均成交同比升24.5%，交付担忧下二手房表现明显更优。

地市：供应达年内周期性高点，京杭土拍回温。11月为年内土地供应周期性高点（非重点城市临近年末集中推地），叠加重点城市于月内相继发布第4、5轮集中供地公告，百城土地供应建面环比增94.6%；成交建面环比降6.5%，仍维持年内高位；平均地价因城市成交结构变动再度下调，环比降26.3%；受北京、杭州供地质量提升影响，土拍热度小幅回温，土地溢价率2.86%，环比升1pct。

房企：销售延续低迷，优质房企为拿地主力。11月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降43.3%、47.8%，降幅较上月收窄1.2pct、1pct；单月同比降27.6%、33.8%，降幅较上月收窄3.5pct、10.8pct；重点监测的10家房企1-11月销售目标完成率均值68.5%，与往年同期仍存在明显差距，房企完成全年目标压力较大。50强房企整体拿地销售金额比12%、拿地销售面积比13%，环比回落0.1pct、10.7pct；50强房企中仅滨江、绿城中国、中海等7家房企参与拿地，多数为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。

板块表现：11月申万地产板块上涨27.8%，跑赢沪深300（9.81%）；截至2022年12月13日，当前地产板块PE（TTM）13.9倍，估值处于近五年92.7%分位；11月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为碧桂园、远洋集团、中梁控股。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

关键词 股权融资 地产板块 建议关注