精选！公募REITS扩募专题报告：首发扩募齐头并进 公募REITS市场行稳致远

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2022 年我国公募REITs 在扩募层面取得重大进展，5 月底正式发布《公募REITs 新购入基础设施项目指引（试行）》，从顶层设计上打通了存量REITs 可持续发展的通道；9 月底首批五单扩募项目正式获交易所受理，市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局，助力我国公募REITs 行稳致远。

顶层设计保证有序扩募：为了进一步深入推进公募基础设施REITs 试点，规范基础设施基金新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露、停复牌要求及扩募发售相关安排等事项，沪深交易所在向市场公开征求相关意见后，于2022年5 月31 日发布了《新购入基础设施项目指引（试行）》，该指引针对REITs 扩募的诸多细节作出了详细规定，涵盖新购入基础设施项目的原则、条件、程序，信息管理与停复牌，基础设施基金扩募发售，自律监管等内容。

五单REITs 率先启动扩募，新购入项目资质较优：继扩募指引正式出台后，9 月底市场迎来首批启动扩募事宜的公募REITs，分别是中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT 及富国首创水务REIT，各REITs 新购入资产所属类型仍与首发项目保持一致。在发售模式上，均采用定向扩募，发售价格不低于定价基准日前20 个交易日REITs 交易均价的90%；在发售对象的确定上，除项目原始权益人或其同一控制下的关联方外，其余投资者均采用竞价方式确定。

在新购入项目的运营情况方面，分类型来看，两单仓储物流REITs 拟购入的基础设施项目过往运营表现良好，资本化率均在5.5%以上；产业园区类REITs 拟购入项目具备较好的持续经营能力，过往营收呈现稳步提升；环保水务类型下的富国首创水务REIT 拟购入项目与首发项目在污水处理价、量、费等方面与首发项目差距不大，近三年运营业绩稳中有进。

存量REITs 潜在扩募项目梳理：从五单REITs 拟购入的项目来看，交易对方仍为现存资产的原始权益人或其关联方，其中中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT 扩募资产归属于原始权益人， 其余三单则归属于首发项目原始权益人的控股方或其同一控制下的关联方。结合首批扩募项目的这一特征，本文重点从存量REITs 的原始权益人出发，借助招募说明书披露的相关信息，梳理得到目前已上市REITs 潜在的扩募项目。整体来看，产权类REITs 底层项目的标准化程度更高，项目权属及扩募路径相应更清晰，特许经营权类REITs 中多数原始权益人拥有丰厚的项目资源，未来的扩募空间较广。

扩募对REITs、投资者及其他参与主体的影响：从海外成熟REITs 市场的发展经验来看，扩募机制是REITs 市场可持续发展的重要一环，通过扩募收购优质资产可以提升REITs 层面的市值规模，带动项目经营业绩的持续向好；对于投资者而言，有利于增厚持有期分红收益，短期视角下提升二级市场流动性；此外，原始权益人可借助扩募机制深化产融结合，盘活优质存量资产，同时扩募有望提升管理费收入，对管理团队形成正向激励。

后续展望：预期我国公募REITs 在首发与扩募的双重驱动下，市场规模将得到持续提升，这一创新型金融产品也将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展。另外，REITs 在扩募落地后的实操环节仍伴随部分痛点，未来可关注相关顶层设计进一步优化的方向。投资者可聚焦存量REITs 后续扩募可能性以及储备资产的质量，以长期配置视角参与，分享扩募后的红利收益。

风险提示

政策调整、运营不及预期、疫情反复、流动性不足、估值波动等。

关键词 基础设施 顶层设计 可持续发展