房地产行业22年11月行业月报：侧重房企资产负债状况改善 行业景气待修复|全球观热点

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核心观点：

政策环境综述：股权再融资松绑，二线“四限”持续改善。中央政策方面，中央经济会议为23 年房地产发展奠定了基调，供给端“行业资产负债状况的改善”及需求端“刚性、改善性需求的落地”将是未来一段时间政策支持的核心。股权再融资松绑是行业政策大幅改善和转向的一个标志，本轮政策放松带来的增量信贷支持，后续伴随销售企稳，将会为企业带来第二次成长机遇。地方政策方面，二线“四限”持续改善，12 月以来武汉、佛山、南京等地限购放松，郑州、南京等地限贷放松，兰州等地限售放松，各地持续因城施策支持刚性和改善性住房需求。

成交市场综述：景气度维持低位，推盘意愿较差。根据国家统计局数据，22 年11 月全国商品房销售金额同比下降32.2%，降幅环比扩大8.5pct，景气度表现依然较差。推盘方面，11 月25 城商品房单月推盘面积环比上升60.1%，同比下降41.2%，年初以来推盘规模同比下降33.2%，降幅较1-10 月扩大1.0pct。11 月25 城商品房去化周期（MA6）为25.9 个月，环比上升0.49 个月。

土地市场综述：供给带动成交边际上行，非22 城出让金年内新高。

2022 年11 月全国600 城商住用地出让金4776 亿元，同比下降11.1%，同比由正转负；扣除22 城后出让金3559 亿元，同比上升18.1%，增幅环比收窄10.5pct，为年内单月最高非22 城出让金水平。景气度方面，11 月溢价率为2.8%，环比上升0.7pct，溢价率维持低位，单月供需比为1.70，环比上升0.31，整体土地去化水平下行。11 月出让金排名前三的省份分别为江苏、浙江及四川，供需比（MA6）分别为1.31、1.07、1.33，均低于全国平均水平1.45，景气度较好。

开发投资市场综述：开工意愿历史低位，房企投资意愿较差。根据统计局数据，22 年11 月商品房新开工面积同比下降50.8%，当前行业开工水平为09 年7 月以来最差表现。截至11 月累计施工面积同比下降6.5%。投资方面，11 月房地产开发投资9918 亿元，同比下降19.9%，行业目前依然未能摆脱低景气度运营的压力，行业整体投资能力受限。

融资市场综述：到位资金持续下滑，供需两端融资仍较差。根据统计局数据，22 年11 月房地产企业到位资金同比下降35.4%，降幅环比扩大9.4pct。分渠道来看，11 月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降41.8%、30.4%、30.5%、38.8%，开发贷、按揭贷、自筹降幅环比扩大12.1pct、10.4pct、18.1pct，定金预收款降幅环比10 月收窄0.6pct，供需两端融资表现均较差。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。

关键词 同比下降 市场情绪 房地产企业