不动产服务2023年展望：转机渐现

观点聚焦

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投资建议

我们认为不动产服务领域的商业周期仍处于向上趋势，建议在板块规模扩容、市场化程度提升与估值修复之下，把握beta企稳复苏带来的板块超额收益，并在选股一侧逐步向具备突出alpha的企业倾斜。

理由

物业管理：两大主线预期逐步波动分化。未来半年到一年，我们判断物管板块交易的主要矛盾将落在以下两个方面：其一为房地产市场、关联企业信用及物企独立价值信心的波动分化，其二为物企本身基本面情况的重新锚定。对于前者（地产beta），我们判断一定条件下，开发端估值影响或在波动中向“新常态”收敛、带动部分标的估值逐步回归稳定；对于后者（物企alpha），我们认为2023-24 年主要物企盈利增长中枢将据其基本面周期位置而延续分化，而其独立合理估值中枢亦将根据成长能力而分化。

商业运营管理：2023 年应是较好的投资布局年份。我们认为2023 年疫情形势演化过程中的不确定性主要影响的将是投资节奏，而商管企业自身在项目拓展和租金增长两端的上行趋势决定2023 年应是一个较好的投资布局时点。从更长维度上看，我们判断2023 年伴随宏观经济与消费潜在复苏所带来的正向beta可能令该年份的投资收益在长周期内相对突出；资本市场运行角度，我们认为随着地产beta逐步趋向平稳，2023 年或有望见到商管标的在股价运行上与地产股及物业股边际脱钩的过程。

代建管理：行业仍处机遇期，龙头持续兑现成长。行业端，我们认为2023年代建市场有望实现规模持续扩张，相关机遇包括财务承压房企缩表运营下，部分市场需求以资本与服务分离形式供给；出险企业在手项目后续处置持续推进，带来阶段性额外代建需求；保障性租赁住房为政府代建带来增量业务机会等。不过，我们亦提示市场竞争边际加剧下，代建费率或面临下行压力。企业端，我们认为龙头企业绿城管理新签订单延续较快增长，2023 年开发市场量价逐步企稳亦有助于其去化在手订单并兑现业绩。

投资观点：关注2023 年不动产服务板块配置机遇。物管与商管板块，我们建议投资人继续沿两条主线交易，长期投资可在潜在收益率合意时布局稳健型物企标的，推荐中海物业、万物云、保利物业、华润万象生活；高风险偏好投资人可在对物企自身基本面风险充分评估的基础上、以合理长期价值为锚、留足安全边际进行波段性交易，值得重点关注的标的包括旭辉永升服务、宝龙商业等。代建板块，我们认为龙头企业绿城管理控股当前估值处于合理区间，考虑中期维度其业绩稳健兑现、保持高派息率将支持其市值持续成长，建议逢低布局。

盈利预测与估值

维持推荐评级不变，调整部分覆盖公司盈利预测及目标价（图表12-13）并引入2024 年盈利预测。

风险

覆盖物企外拓兑现、利润率走势、多元业务发展等偏离预期；商管公司第三方外拓质量与持续性不及预期；代建市场竞争加剧致费率超预期下行。

关键词 投资布局 龙头企业 盈利预测