首套住房贷款利率政策动态调整机制点评：利率锚定房价 逆周期调节趋于常态化 环球即时

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事件描述

2023 年1 月5 日，人民银行和银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确指出“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”。住建部长亦表态“对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间”。

事件评论

首套房贷利率将锚定房价进行动态调整，房贷利率逆周期调节趋于常态化。2022/9/29，央行与银保监会曾出台政策，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，6-8 月新房价格同比、环比均连续下跌的城市，可以在2022 年底前阶段性放宽首套房贷利率下限；此次监管层将之前阶段性政策常态化，首套房贷利率将锚定房价进行动态调整，上季末月至当季次月新房价格连续三个月同比和环比下跌的城市，可继续突破利率下限（当前为4.10%）；如果评估期内连续三个月同比和环比上涨，则利率下限将恢复至全国统一水平。

70 城首套房贷利率下限可突破城市已逾半数，后续利率端仍有下行空间。去年9 月底阶段性政策出台后，70 城中具备阶段性下调首套利率的城市为23 个；而满足当前政策要求的城市名单较上次分别新增22 个/减少7 个，即最新38 城满足条件，已过半数，70 城之外的中小城市理论上大多具备条件。此外，据不完全统计，截至2022 年底已有20 多个城市首套房贷利率突破框架下限，二线城市中，石家庄最低下调至3.80%，三线城市中，清远最低下调至3.70%，相较于基准均已突破9 折；预计后续基准利率仍有一定下降空间，参考上一轮周期，首套利率折扣平均有望下行至9 折左右，二套加点也有下降空间。

住建系统表态更加明确和积极，需求端政策有望进一步加码。住建部长再次表态支持刚性和改善型住房需求，措辞较以往更明确和积极，将在首付和利率层面加大首套住房支持力度；以旧换新/以小换大/多孩家庭都要给予政策支持；合理支持购买第二套住房的；原则上不支持购买三套以上住房。预计后续需求端政策有望进一步加码，限购政策放松将接近2014 年级别（非一线或将基本取消）；限贷政策可能先回归框架下限（首套30%/二套40%/认贷不认房），核心城市至少认房不认贷可期，之后再跟随限购放松进一步调整框架；非常规政策工具，如棚改货币化和政府回购库存商品房，也有望在更多城市适度推广。

政策更加重视预期引导，总量需求有望逐步趋稳。2023 年政策端与2022 年最大的区别在于，更注重政策宣传和预期引导，有助于打破过往制约政策效果的关键矛盾——预期下行。伴随政策放松逐步升级至高能级城市以及预期修复，预计今年有可能看到结构性复苏，进而总量需求逐步趋稳；结构性市场下，选股主线仍聚焦区域/信用/效率/成本等竞争要素，首选强布局/高信用的中等规模房企，以及信用与效率兼具的头部国央企，优质民企资产负债表也有望边际修复，已出险民企可关注具备核心资产的个别标的。

风险提示

1、政策落地及见效时点有不确定性；

2、民营房企信用修复进展低于预期。

关键词 首套住房贷款 动态调整 利率下限