物业行业2022年12月月报：外拓有所恢复 物业较地产持续超额收益-环球实时

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核心观点：

内生合约面积增长：中小物企外拓量随市场热度回升。根据克而瑞数据，22 年11 月TOP50 物企实现新增内生合约面积8886 万平米，环比回升22.3%，其中关联方贡献2105 万平米，环比下滑31.7%，外拓贡献6778 万平米，环比上升62.0%。10 月是拓展的淡季，11 月热度回升，整体市场外拓量提高，其中中小物企在10 月淡季中外拓受到较大影响，11 月有所回升，TOP21-50 物企的外拓量占比回升至50%左右的历史中枢水平（10 月为38%）。基于内生合约面积计算2022年物企潜在面积增速，华润万象生活由于收并购预计增长95%，卓越商企服务（36%）、滨江服务（31%）、建发服务（30%）的增速也较高，中小型物企在低基数下规模增速更快。

收并购：热度持续下降，主要体现为关联方收购。12 月发生3 起收并购，中海物业、朗诗绿色生活、荣万家均从地产关联方收购了子公司，其中朗诗绿色生活的收购对资金占用量较大。22Q4 合计收并购金额7.2 亿元，创18Q4 以来新低。

估值与资金：与大盘同涨，物业较地产持续超额收益。11 月市场体现的风格是地产放松政策下的超跌反弹，物业板块相较恒生指数有明显超额收益，内部结构方面，民企龙头涨幅超过央国企龙头，物业板块超过地产板块。12 月地产政策弱化，物业板块上旬有所上涨，中旬开始回落，12 月整体平均上涨6.2%。大环境方面，12 月海外美联储加息放缓，中国内地防疫政策优化下对经济复苏预期回升，恒生指数上涨6.4%，物业板块没有超额收益，仅随大盘同涨。内部结构方面，11月上涨较多的龙头物企在12 月涨幅较小，而物业板块相较于地产继续享有超额收益（龙头物企上涨3.2%，关联龙头地产下跌9.4%），在大盘复苏预期下，轻资产具备现金流安全边际的物企相较于地产更受青睐。物业板块动态PE11.9x，处于19 年来10%分位，估值仍处低位，龙头央国企26.4x（38%分位），龙头民企8.3x（8%分位）。12 月南向资金增持港股物业1.8 亿港元，占港股通物业市值9.6%，基本持平。

重大事件简评：物业资金占用问题仍存在，越秀服务股权激励落地。

在地产政策放松的环境下，政策传导有时滞，部分民营地产公司在较强的现金压力下，仍然选择占用物业资金。越秀服务股权激励（暗含21-25 业绩CAGR15.0%）与保利物业类似，我们做了详细的对比分析。

投资建议：地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市场，2G 端的存量房市场中强信用物企具备一定竞争优势，收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的央国企更为友好。在面积增长的3 个渠道中，以央国企龙头为代表的均具备更强的竞争优势。

风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等

关键词 超额收益 内部结构 地产政策