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全球关注：2023年1月房企销售数据点评：供给不足问题渐显拿地多房企销售领跑

2023-02-01 07:18:52 来源：上海申银万国证券研究所有限公司

(资料图片仅供参考)

事件:

1 月31 日,克而瑞发布2023 年1 月房地产公司销售排行,保利发展单月销售排名第一,实现销售金额295 亿元,万科、碧桂园单月销售额分别为278、270 亿元,排名第二、三,前三门槛从去年同期283 亿元降至270 亿元。1 月单月销售过百亿房企为12 家,较去年同期减少2 家,对比2021 年同期减少17 家。

点评:

1 月房企销售额环比-50%,同比-32%、较前值-2.2pct,销售降幅略有扩大。2023 年1 月,50 家房企单月销售金额3,076 亿元,环比-50%,较22 年同比-32%、较前值-2.2pct,单月销售同比降幅略有扩大;销售面积为1,885 万方,环比-44%,较22年同比-38%、较前值+2.5pct。虽然房企销售已经连续18 个月大幅下降,历史上较为罕见,但考虑到近期供给端三箭齐下推动房企信用修复,需求端高能级城市四限政策加速放松,叠加疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现,我们认为后续销售基本面将逐步修复,但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱,推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势,因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期,但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期,有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。值得关注的是,我们预计2023 年行业结构弹性将更强,一二线城市基本面弹性将更强;优质房企基本面弹性将更强,并集中度将进一步提升;并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振,优质房企将进入长短期成长共振。

1 月单月销售:保利、万科、碧桂园排名前三,优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看,保利销售排名第一,万科、碧桂园分别位列二三。其中,碧桂园270 亿(YOY-45%)、万科278 亿(YOY-22%)、保利295 亿(YOY+4%)、融创中国71 亿(YOY-75%)、华润160 亿(YOY+5%)、中海125 亿(YOY-15%)、招蛇159 亿(YOY+5%)、世茂45 亿(YOY-40%)、绿城135 亿(YOY-8%)、金地92 亿(YOY-39%)、旭辉50 亿(YOY-41%)、中南32 亿(YOY-30%)、龙湖109 亿(YOY+1%)、阳光城20 亿(YOY-70%)、金科36 亿(YOY-57%)、新城57 亿(YOY-28%)、建发房产108 亿(YOY+29%)、滨江121 亿(YOY+17%)、华发122 亿(YOY+19%)、越秀88 亿(YOY+75%)等。1 月房企销售连续18 个月普降,改善趋势确定,但企业分化明显加剧,主流企业中销售同比排名靠前的房企为:越秀+75%、建发房产+29%、华发+19%、滨江+17%、华润+5%、招蛇+5%、保利+4%、龙湖+1%等,显著好于行业;预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大,推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

2022 年全年销售:碧桂园、保利、万科排名前三,累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看,碧桂园位列第一,保利、万科位列二、三。其中,碧桂园4,643 亿(YOY-39%)、保利4,573 亿(YOY-15%)、万科4,170亿(YOY-34%)、融创中国1,692亿(YOY-72%)、中海2,948亿(YOY-20%)、招蛇2,926 亿(YOY-10%)、金地2,218 亿(YOY-23%)、华润3,013 亿(YOY-5%)、世茂865 亿(YOY-68%)、绿城3,003 亿(YOY-14%)、金茂1,550 亿(YOY-34%)、龙湖2,016 亿(YOY-31%)、旭辉1,240 亿(YOY-50%)、阳光城428 亿(YOY-77%)、中南649 亿(YOY-67%)、新城1,160亿(YOY-50%)、金科671 亿(YOY-64%)、建发房产1,703 亿(YOY0%)、滨江1,539 亿(YOY-9%)、华发1,202 亿(YOY -1%)、越秀1,250 亿(YOY+9%)等。2022 年全年,尽管大多数房企销售均呈现下滑态势,但分化趋势也更为显著,主流企业中销售同比排名靠前的房企为:越秀+9%、建发房产0%、华发-1%、仁恒-1%、华润-5%、滨江-9%、招蛇-10%等,显著好于行业;预计这种分化在后续也将进一步加大,推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

投资分析意见:供给不足问题渐显,拿地多房企销售领跑,维持“看好”评级。我们认为,我国房地产目前需求端呈现出超跌状态,供给端处于过度出清状态,预计随着供给缓慢修复,中期销售将向着需求中枢13.4 亿平逐步回归,但考虑到短期供需双弱,短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性,格局优化下优质房企成长空间打开,并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好,充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A,建议关注:栖霞建设、陆家嘴;H 股:华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园,建议关注:越秀地产、绿城中国、新城发展;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、,建议关注:招商积余、万物云。

风险提示:房地产调控政策进一步收紧,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

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