每日讯息!华安张江光大REIT(508000)：短期经营承压 中期配置或正当时

投资建议

(资料图片仅供参考)

我们认为当前估值或已计入项目大租户退租换租压力预期，考虑到疫情防控政策优化后招商进度预期加快，及后续扩募事项推进，我们上调基金评级至持有，维持2023 年基金可供分配金额（扩募前）预测不变，上调12 个月目标总回报由-7.0%至3.8%，中期配置窗口或已开启。

理由如下：

短期经营承压，22 年分配仍达市场预期。受疫情影响，项目公司层面22年四季度总收入2,016 万元，环比下降2.1%（同比下降10.3%）；截至2022 年12 月31 日，项目出租率进一步下降至92.60%，环比下降3.7ppt（同比下降7.4ppt）。22 年基金全年累计可供分配金额为6,247 万元，符合市场预期（中金预测值为5,989 万元）。往前看，由于大租户退租影响，我们仍维持23 年一季度短期经营承压基准判断。

估值有所消化，或已进入中期配置窗口。当前股价3.97 元，对应1.29倍23 年末NAV，已进入合理区间，符合我们此前预期（具体可参见我们于2022 年10 月27 日发布的评级变更报告1），中期或已现配置价值。

疫情管控边际优化有望推进招商节奏。伴随防疫政策优化、疫情达峰回落，我们预计潜在租户的实地考察、租赁计划等招商租赁活动将逐步恢复，目前园区内空置面积有望得到逐步填补。

我们与市场的最大不同？我们认为当前估值已回落至合理区间，上海疫情达峰后招商活动有望得到恢复，且受益于底层资产良好的区位条件，宏观经济复苏对租赁需求形成支撑，资产有望恢复稳健运营，叠加后续扩募事项推进，我们认为中期配置窗口或已开启，建议保持对该标的的配置。

潜在催化剂：疫情管控优化后招商进度快于预期；后续扩募事项推进。

盈利预测与估值

考虑当前基金价格已回落至合理估值区间，且宏观环境改善对招商工作进一步开展形成支撑，我们上调基金评级至持有。我们维持23 年可供分配预测不变，引入24 年可供分配预测6,528 万元，维持P/NAV 倍数1.3 不变，上调目标价1.5%至4.00 元，较当前价格3.97 元隐含0.8%的价格上行空间，叠加3.0%未来12 个月股息分派率，预计12 个月目标总回报为3.8%。当前价格3.97 元交易于1.29 倍2023 年末NAV，对应3.0%2023 年股息分派率。后续我们建议持续关注招商进度，以及扩募对基金带来的影响。

风险

招商进度慢于预期，一季度业绩低于预期；扩募进度不及预期。

关键词 同比下降 低于预期 最大不同