公募REITS四季报解读：破晓 修复可期 天天滚动

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行业近况

20 只公募REITs分别发布2022 年四季度报告。

评论

四季度项目经营总体承压。受到疫情反复对于经济活动的负面影响，大部分项目四季度经营依旧承压，但韧性有所分化。总体上来看，物流仓储板块及保租房板块受影响最小，其次为部分租约稳定的产业园以及环保类项目，高速项目以及鹏华深能REIT受经济活动趋弱影响更为直接。除首次披露季报的项目外，我们统计余下项目四季度整体基金收入环比平均下滑19.8%，其中高速板块以及鹏华深能REIT环比降幅较大，分别达到22.6%和31.6%。

22 年全年累计可供分配平均占管理人预测（同口径）105.8%。我们测算20 只项目22 年全年累计可供分配金额占管理人预测（同口径）的105.8%。分板块来看，产权类项目中除个别产业园项目外，其余项目可供分配均达到或超出管理人22 年预测值；经营权类项目中高速项目由于车流量受到疫情反复以及宏观经济影响，均未能完成22 年管理人全年可供分配金额目标，达成率约在70%-90%；首钢绿能虽达成可供分配金额目标，达成率为134.6%，主要贡献为四季度收回的历史期间国补电费0.99 亿元，我们认为该类型补贴收入回款节奏在未来可能具备不确定；富国水务及鹏华深能REIT四季度经营虽有一定压力，但均达成或超出全年预测目标。此外，部分新发行项目可供分配仍存在期初现金增补情况。

估值与建议

我们维持覆盖标的可供分配预测与评级不变。往23 年看，我们认为疫情防控优化带来经济活动复苏将利好项目基本面修复，重回稳健经营态势，但各板块间修复速率或有分化，我们提示注意整体修复节奏和力度：总体来看，我们预计经济活动复苏将优先传导至高速板块以及鹏华深能REIT（预计一季度或能见到经营活动环比修复）；产业园项目由于招商招租流程以及当前租约期限结构等限制，或将滞后反映经济活动修复；其余项目同样得益于经济活动复苏，但由于自身经营当前处于相对稳定状态，后续或仍延续稳健经营表现。此外，我们也建议投资人关注后续扩募事项推进以及伴随经济复苏无风险利率的运行方向和幅度。

风险

项目经营恢复情况不及预期；扩募不及预期；无风险利率大幅上行。

关键词 经济活动 无风险利率 相对稳定