房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报(2023年1月)

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二手房复苏进程优于新房，景气指数和经纪人预期有所回升对齐春节月，23 年1 月新房成交降幅收窄，二手房成交改善。从贝壳领先指标来看，二手房市场景气指数和经纪人预期有所回升，带看、来访量仍待复苏，一线城市、京津冀领先指标环比改善最大。在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。

高频数据：1 月相较去年春节月降幅有所收窄，二手房优于新房新房方面，23 年1 月60 城新房成交面积同比下降37%，较22 年11 月（-31%）、12 月（-24%）降幅有所扩大，主要受春节错位影响。我们将23年1 月与22 年2 月（春节月）对比，23 年1 月60 城新房成交面积下降5%，其中一线城市上升4%，二线、三线城市分别下降5%、9%，降幅较11 月、12 月有显著收窄。二手房方面，23 年1 月26 城二手房成交面积较22 年2月上升52%，修复进程好于新房。

领先指标：景气指数和经纪人预期有所回升，带看、来访量仍待复苏根据贝壳研究院的数据，23 年1 月二手房市场景气指数为24.9，环比提升5.1，连升2 个月并创出22 年8 月以来的新高，表征市场已经初步进入平稳区间（指数在20-40 之间）。二手房折价率指数为89.7%，环比提升0.9pct，同样指向市场的弱复苏。KMI 指数为52.0，环比提升6.0，重新回归荣枯线之上，体现了经纪人对于后市成交量的预期开始转向乐观。但受春节假期影响，二手房带看量和新房来访量仍然较为低迷，1 月二手房带看指数为13.7，环比下降1.7，新房案场指数为13.6，环比下降1.7，双双创出20 年3 月以来的新低。

区域观察：一线城市、京津冀领先指标环比改善最大根据贝壳研究院的数据，各线城市在领先指标的趋势变化上保持一致，但一线城市在二手房市场景气指数、KMI 指数的改善幅度和绝对值均大于二三线城市，预示着一线城市楼市可能较二三线城市率先复苏。重点城市群来看，京津冀二手房市场景气指数改善幅度最大，且二手房带看指数、新房案场指数逆势提升；粤港澳、海西城市群市场景气指数相对领先。领先指标环比改善较大的城市包括北京、廊坊、洛阳、重庆、石家庄、绵阳、兰州、郑州等。

投资建议

重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：

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风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。

关键词 领先指标 一线城市 成交面积