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房地产行业动态点评:六维跟踪楼市复苏月报(2023年1月)

2023-02-03 21:24:42 来源:华泰证券股份有限公司


(资料图)

二手房复苏进程优于新房,景气指数和经纪人预期有所回升对齐春节月,23 年1 月新房成交降幅收窄,二手房成交改善。从贝壳领先指标来看,二手房市场景气指数和经纪人预期有所回升,带看、来访量仍待复苏,一线城市、京津冀领先指标环比改善最大。在行业复苏和政策呵护的背景下,我们持续看好房地产板块的贝塔机遇,看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势,在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。

高频数据:1 月相较去年春节月降幅有所收窄,二手房优于新房新房方面,23 年1 月60 城新房成交面积同比下降37%,较22 年11 月(-31%)、12 月(-24%)降幅有所扩大,主要受春节错位影响。我们将23年1 月与22 年2 月(春节月)对比,23 年1 月60 城新房成交面积下降5%,其中一线城市上升4%,二线、三线城市分别下降5%、9%,降幅较11 月、12 月有显著收窄。二手房方面,23 年1 月26 城二手房成交面积较22 年2月上升52%,修复进程好于新房。

领先指标:景气指数和经纪人预期有所回升,带看、来访量仍待复苏根据贝壳研究院的数据,23 年1 月二手房市场景气指数为24.9,环比提升5.1,连升2 个月并创出22 年8 月以来的新高,表征市场已经初步进入平稳区间(指数在20-40 之间)。二手房折价率指数为89.7%,环比提升0.9pct,同样指向市场的弱复苏。KMI 指数为52.0,环比提升6.0,重新回归荣枯线之上,体现了经纪人对于后市成交量的预期开始转向乐观。但受春节假期影响,二手房带看量和新房来访量仍然较为低迷,1 月二手房带看指数为13.7,环比下降1.7,新房案场指数为13.6,环比下降1.7,双双创出20 年3 月以来的新低。

区域观察:一线城市、京津冀领先指标环比改善最大根据贝壳研究院的数据,各线城市在领先指标的趋势变化上保持一致,但一线城市在二手房市场景气指数、KMI 指数的改善幅度和绝对值均大于二三线城市,预示着一线城市楼市可能较二三线城市率先复苏。重点城市群来看,京津冀二手房市场景气指数改善幅度最大,且二手房带看指数、新房案场指数逆势提升;粤港澳、海西城市群市场景气指数相对领先。领先指标环比改善较大的城市包括北京、廊坊、洛阳、重庆、石家庄、绵阳、兰州、郑州等。

投资建议

重点推荐:1)A 股开发:华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团;2)具备资源整合空间的房企:城建发展、华联控股;3)港股开发:华润置地、中国海外发展、龙湖集团;4)物管公司:

华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。

风险提示:疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。

关键词 领先指标 一线城市 成交面积

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