物业行业专题系列一：22年11月以来物业行情复盘及后续展望

【资料图】

核心观点：

地产政策放松与经济复苏预期是核心驱动因子。22 年11 月以来，在经历1 年多的大幅下跌之后（21 年7 月至22 年10 月物业板块下跌76%，关联地产板块下跌31%），物业板块开始反弹，22 年11 月至23 年1 月，物业板块总市值上涨69%（关联地产上涨35%）。这轮反弹可划分为3 个阶段，第一阶段（2022.11.01-2022.11.29）的驱动因素是地产政策放松，以央行“第二支箭”、央行“十六条”、证监会“第三支箭”为代表的房地产政策推动了物业和地产板块的估值快速修复，物业板块上涨61%（相较恒生指数超额收益37%，相较地产超额收益18%）；第二阶段（2022.11.30-202.12.09）驱动因是地产“第三支箭”后续及经济复苏预期，国内防疫政策优化+海外美联储加息放缓提振了市场对经纪复苏的预期，物业板块上涨12%（相较恒生指数超额收益3%，相较地产超额收益12%）；第三阶段（2022.12.30-2023.01.06）无实质地产放松政策，驱动因素主要是经济复苏预期，物业板块上涨11%（相较恒生指数超额收益5%，相较地产超额收益3%）。

永续经营预期修复是民企上涨弹性更大的原因。在第一阶段和第二阶段，有地产放松政策的驱动，在4 个上涨区间，弹性最大的物企都是龙头未违约民企、龙头违约民企、非龙头违约民企，而在政策空窗期，板块回调回调幅度最大也是这3 类物企。根据我们的分析结果，地产放松政策下的上涨，并非是低估值，而是关联开发商违约预期的修复，使民营物企永续经营预期增强。

经济复苏预期阶段强信用物企具备α收益。12 月9 日物业板块总市值阶段性高点后，物业板块开始跑输恒生指数，截至23 年1 月底，回吐22 年11 月以来的全部超额收益。但内部也有分化，7 家物企（越秀、滨江、中海、华润、新大正、保利、金茂）依然取得了相对大盘指数的超额收益，都是关联地产开发商实力强劲且自身基本面实力雄厚的公司。短期来看，由于22 年房地产市场大幅下滑，部分物企22 年的业绩（23 年3 月陆续披露）或存在较大的不确定性，具有强关联开发商背景的物企短期防御性更好。

投资建议。后续展望来看，我们对驱动因素做情景假设，并提出标的选择：（1）经济复苏如期进行，优选强信用物企，弹性标的推荐中海物业、保利物业，关注华润万象生活；（2）经济复苏不及预期，出现较强的地产政策放松政策，关注民营物企，弹性标的推荐碧桂园服务、旭辉永升服务，关注融创服务、时代邻里、宝龙商业、合景悠活。

风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。

关键词 超额收益 经济复苏 恒生指数