环球观天下！头部房企月报(1 月)：销售持续筑底 拿地谨慎布局

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销售金额增速筑底，国央企销售增速-1%。本月重点头部房企销售面积同比下滑26%、销售金额同比下滑19.5%，销售面积较12 月降幅扩大8 个百分点，而销售金额修复0.5 个百分点，销售仍然维持低位。1）本月春节返乡置业需求被证伪，低能级城市难有起色；而高能级城市逐步筑底，居民端对后续政策仍抱有宽松预期，实际购房需求仍在，预计二线城市需求端政策继续推出、疫情改善推动销售复苏有力。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，越秀、绿城等国央企本月销售金额同比上涨76%、10%，多数民企仍大幅下跌，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。

高能级城市1 月供地节奏放缓，头部房企投资意愿较低。由于高能级城市1月份放缓供地节奏，叠加春节假期影响，本月重点房企拿地金额同比下滑64%，房企投资强度2%，降幅明显。1）本月重点头部房企中，仅华润置地、绿城在公开市场拿地，拿地金额41 亿元，分别布局广州、西安。2）2022 年头部房企拿地金额中，一二线占比达到88%，向核心城市集中的趋势非常明显，而2023 年1 月份16 家龙头房企仅获取2 宗核心城市的优质地块，反映在当前市场环境下房企谨慎布局的态度，不再扩充低质量土储。3）2022 年头部房企楼面价/销售均价比例普遍较高，如中海、保利101%、97%，反映头部房企在不断置换高质量土储，随着市场回暖有望率先受益。4）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。

行业境内融资稳定，境外融资小幅改善。本月海外债发行规模同比增长190%，头部房企发行信用债83 亿元，越秀发行20 亿元海外债。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本进一步降低，如华润置地、招商蛇口1 月份发债利率已低至2.2%。2）2023 年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023年到期债务占比接近50%，在销售端难以明显回暖的情况下，融资端支持政策的落实仍需要由进一步加快。

2023 年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。1 月，随着本轮地产政策的逐步兑现，政策博弈行业进入下半程，地产板块上涨3.7%，在申万一级板块中排名第23，A 股中6 家头部企业上涨，而港股中头部企业普遍上涨。预计2023 年行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023 年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注越秀地产、华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地、招商蛇口等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司，如保利发展、万科A 等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

关键词 销售金额 华润置地 个百分点