银行点评报告：按揭贷款市场的波动将逐步平抑-世界热文

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事件描述

近期，市场关注居民提前归还按揭贷款的现象及其影响。2022 年个人住房贷款净新增金额大幅走低，四季度甚至净减少1100 亿元，1 月居民中长贷延续同比少增，还贷意愿明显升温。但随着近期监管介入指导银行，同时房地产市场预期回暖，我们判断“还贷潮”将逐步收敛。虽然短期预计仍有部分客户还贷，但预期已企稳，银行存量房贷的利率预计也将保持稳定。

事件评论

逻辑一：监管开始严查经营贷违规使用，将大幅减少按揭贷款置换。2022 年二、三季度，个人住房贷款只净新增200、500 亿元，四季度甚至净减少1100 亿元，形成缩表。我们判断，一方面新房销售大幅下滑，另一方面存量按揭贷款被提前归还。部分居民的存量房贷利率较高，例如2018~2021 年期间平均新发放房贷的利率相比LPR 报价明显溢价，同时居民对未来投资回报率的预期快速走低。此外，部分居民可能使用当前利率更低的经营贷等产品进行置换，这会触及合规风险。近期，监管层督促银行严查经营贷、消费贷等违规使用，我们认为将明显减缓以置换方式归还按揭贷款的情形。

逻辑二：市场预期企稳，监管保障居民合规还贷权力，同时房地产销售回暖。引发居民提前还贷的核心驱动因素在于预期。从居民行为预期角度，监管近期要求银行不得为居民提前还贷设置障碍，这虽然可能会加速短期内部分居民的提前还贷行为，但实际上有助于稳定预期，避免预期负反馈。从房地产及经济预期角度，去年四季度政策底确立后，今年二手房交易已经明显升温，预计逐步向一手房传导，这也有利于提振购房需求及经济企稳预期。从利率预期角度，近期LPR 保持稳定，2 月5 年期LPR 依然维持4.30%水平，这也有助于市场形成利率企稳的预期，减轻居民对长期投资回报率的悲观担忧。

预计存量按揭贷款利率将保持稳定，不会对银行净息差造成额外冲击。此前由于居民提前还贷的压力，市场关注政策层面是否会下调存量按揭贷款的利率。由于个人住房贷款是目前大型银行最优质的资产，占比也相当高，且相当一部分存量房贷的利率水平仍然较高，如果调整，会对银行的净息差造成额外冲击。我们判断，由于目前银行已经在小微、对公等领域持续让利，叠加去年五年期LPR 下调35BP，今年以住房贷款为主的中长期贷款本身就需要重定价，对净息差造成挤压。如果再下调存量房贷利率，会对净息差造成额外的压力，影响经营稳定性。因此，预计存量房贷利率将保持稳定。

按揭贷款波动对国股行影响更明显，城、农商行相对稳定。由于国有大行和股份行的贷款结构中，个人住房贷款占比高，达到20%~32%，因此提前还贷或利率下行，对其基本面的影响更明显。由于今年按揭贷款重定价影响，预计2023 年国股行净息差将收窄5~6BP，且主要体现在一季度，形成收入增速低点。如果存量按揭贷款利率不调整，市场对大型银行短期的收入增速压力预期充分。城、农商行受按揭贷款的影响较小，本身业务存量占比低，同时各区域的房贷利率溢价程度也有差异，不少城商行今年以来按揭贷款余额仍保持正增长，对居民提前还款的感受并不明显。

风险提示

1、经济下行压力加大；

2、居民信贷需求持续低迷。

关键词 按揭贷款 个人住房贷款 市场关注