热点在线丨房地产行业投资策略：张弓搭箭 一触即发

投资摘要:

(资料图片仅供参考)

政策面:供需两端步入加速宽松期

回顾2022:经历政策风向转变、需求端宽松加速、聚焦“保交楼”以及加速纾困四个阶段,政策节奏始终跟随行业内的主要矛盾而变动,同时反映着对行业态度的转变;

展望2023:行业进入加速纾困期,供需两端齐发力,政策空间持续打开。

基本面:2023 年销售回正 打破供需双弱负向循环

回顾2022:供需双弱下形成负循环,销售回款不畅,导致资金紧张,债务风险事件发生,进一步增加销售去化及融资难度,周期下行、疫情、交付风险多因素冲击下,全年各项中观指标均承压,四季度出现边际改善;

销售额及销售面积:依据以往周期政策效果及不同能级城市改善节奏,我们预计2023 年中实现单月增速转正,销售额同比+5.4%,销售面积同比+0.8%;

新开工面积:跟随销售同向转暖,但节奏略有滞后,主因为房企资金及信心难以跟随销售同步快速复苏,存在一定时滞,新开工面积同比-2.7%;

竣工面积:“保交楼”政策下竣工指标表现将好于其他指标,结合对应前置销售周期仍处于同期正增速区间,预计竣工面积同比+8.1%;

房地产投资:受施工面积、施工强度、土地购置费三者影响,其中施工面积与2022 年基本保持一致,施工强度较上年小幅增加,土地购置费因受2022年土地成交低迷影响,为投资端主要拖累,全年建安工程投资同比为-0.14%,土地购置费-4%,房地产投资增速-1.4%。

市场面:以史为鉴 2023 年行情确定性强

回顾以往周期:我们回顾了2008、2011、2014 三轮地产行情,每轮行情普遍存在政策面、基本面、尾部三轮行情,并梳理了地产行情的在布局时点和上涨空间的特征;

时间特征:政策面行情紧跟政策变动而启动;基本面行情跟随基本面好转启动,存在预期先行的现象,但持续好转的基本面表现能形成持续的上涨行情,在销售单月回正后仍有客观的交易空间;尾部行情处于政策边际收紧与全面收紧之间;对于政策走势提前判断可帮助确认收益,从基本面走势的前置关系来看,需重点关注销售高热与投资企稳两个时点;

空间特征:政策、基本面行情具备显著超额收益,尾部行情跟随大市上涨;

聚焦当下:政策仍有放松空间,基本面利好兑现预期逐步走近,行业贝塔机会具备确定性;从择时来看,基本面复苏的行情收益稳定,且在销售单月回正后仍具备持续性,且可跑赢大市;从空间来看,当前政策行情整体涨幅并不高,在经历多轮落空后市场对基本面复苏的预期交易不大,存在预期差空间;从外部条件来看,疫情影响在快速消退,供需两端政策仍在进一步放松,对行业走强将起到额外支持。

投资策略:贝塔行情下把握三条逻辑主线

高胜率策略:聚焦拿地积极、销售同比及占位提升的优质房企,强者恒强下,中型房企规模突破,大型房企份额稳定增长,确定性强,推荐滨江集团,建议关注建发国际、华润置地、保利发展、越秀地产;高弹性策略:行业纾困,基本面复苏下的估值修复逻辑,关注一阶段经营困境转向可持续经营,以及二阶段规模收缩向稳健发展的两次修复逻辑,建议关注龙湖集团、金地集团、中骏集团;

寻找格局重塑的潜在机遇:部分民企退场,全国商品房市场总量企稳背景下,关注中小房企的扩张机遇,建议关注天地源、苏州高新等。

风险提示:商品房市场复苏不及预期、疫情反复风险、部分企业债务违约等。

关键词 建议关注 投资策略 施工面积