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今日聚焦!房地产行业月报:民企发债扩围 3月小阳春隐现

2023-03-03 11:17:32 来源:平安证券股份有限公司


(资料图片仅供参考)

本月观点:春节后楼市成交明显改善,核心城市土拍回暖,但楼市地市分化持续加剧。需求端政策方面,贷款利率政策动态调整机制下,多地首套房贷利率回调至4%以内;供给主体端方面,不动产私募投资基金试点工作启动,民企发债扩围,受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段,节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善,二季度市场修复有望延续,建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等;同时建议关注物业管理企业及产业链机会。

政策:首套房贷款利率动态调整,优化房企资产负债表。1月、2月涉房类政策分别为42、46项,出台偏松类政策均为41项,政策延续偏松基调。

央行及银保监开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动,启动不动产私募投资基金试点工作,改善优质房企资产负债表;建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,符合“因城施策”导向。

资金:发债企业扩围至民企,多地首套房贷利率破“4”。信贷开门红,1月M2同比增速环比升0.8pct;社融存量增速环比降0.2pct,多地首套房贷利率回调至4%以内,居民提前偿还房贷意愿较强。房企融资环境回暖,中骏、雅居乐等民营房企相继加入境内信用债发行行列,“内保外贷”下海外融资渠道再度打通。

楼市:节后成交回暖,3月小阳春可期。2月重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比升52.5%、21.7%。草根调研反馈,节后市场普遍回暖,南京、杭州等地单周认购到访量较节前增长20%-50%,长沙、苏州均已突破2022年全年高点(国庆节)水平;但城市及区域间仍存分化,高库存郊县及三四线压力犹在。

地市:热度分化,溢价率、流拍率双升。由于春节假期、重点城市集中土拍处于间歇期,1月供地节奏明显变缓;溢价率、流拍率双升,市场热度持续分化,房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块,2月北京、苏州、杭州土拍核心地块热度居高不下。

房企:百强单月销售额增速转正,优质房企为拿地主力。2月单月百强房企销售额环比增长29.8%,同比增长11.8%,同环比已实现转正;剔除春节错期影响,1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%,较1月收窄19.3个、15.9个百分点,后续随着传统供应旺季到来、二手房热度向新房传导,三月小阳春值得期待。北京、杭州、苏州等城市土拍较热,除华润、越秀等财务稳健、信用资质较好的央国企外,受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。

板块表现:2月申万地产板块下跌2.02%,跑赢沪深300(-2.1%);截至2023年3月2日,当前地产板块PE(TTM)13.4倍,估值处于近五年94.5%分位。

风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。

关键词 动态调整 负面影响 同比下降

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