房地产行业23年政府工作报告点评：乐观展望 23年供需两端政策力度将持续升级

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核心观点：

强调风险，淡化调控。23 年政府工作报告有两点表态变化，第一点是新增强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，第二点是弱化了有关“房住不炒”的表述。本次报告提出过去五年始终“坚持房住不炒”，但在新一年工作展望中更多的是强调行业目前的风险，以及如何更好的支持居民需求。定调更围绕当前短期需要解决的问题，淡化行政调控的压力，这对于全年地产行业维持一个相对温和的政策环境，有较大的意义。

防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。对房企资产负债状况的改善措施始于22 年11 月，陆续出台了“第二支箭”、银企合作、股权融资支持等政策，23 年1 月有关部门还起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。目前出台的供给端改善政策较多，但落地仍需时间，叠加需求端仍未完全企稳，因此改善效果有限。近期会议均强调要“化解风险、改善资产负债状况”，预期未来一段时间供给端政策环境仍将持续宽松，并根据改善情况具备升级可能。

支持刚性和改善性需求。支持住房需求是22 年以来中央对房地产行业的惯用表述，在该基调下，22 年初至今，各地不断因城施策出台地方改善政策，但整体呈现频次多、单次力度弱的特点。从四限政策力度来看，与14 年同期相比，本轮改善政策力度仍较小，目前距离16 年2月（926 分）的底部还有47%的下降空间。再加上此前多次少量的调控使得购房观望情绪有所加重，效果不及预期，在此次两会弱行政调控的表述下，各地仍存在政策改善空间。

预期23 年供需两端政策力度将持续升级。23 年政府工作报告延续了中央经济工作会议后的行政态度，作为22 年底以来的又一次重要会议，政府工作报告进一步明确了全年稳定经济增长、稳定内需的核心目标，这与中央经济工作会议后的表述维持一致。地产销售表现春节后显著改善，来访去化均有所好转，但行业拿地及投资表现依然疲弱，三支箭的效果还需要进一步增强，行业供需两端政策仍将不断升级。

投资建议。强阿尔法表现带动股价兑现，基本面弹性决定价值空间。地产股从21 年下半年到22 年的主线是政策预期，而23 年的主线将回归基本面兑现能力，全年看好高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。货值优化带动去化率改善，若按照20%资产周转率，8x整体杠杆以及10%的归母净利率水平测算，强信用头部企业未来整体ROE 水平有能力维持在15%及以上的水平，合理估值2xpb。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。

关键词 政策力度 房地产行业 资产周转率