固定收益主题报告：房地产REITS扩容在即 如何理解？|世界快讯

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什么是房地产REITs? 房地产REITs 是以持有型房地产（住宅、商场、办公楼、酒店等）为基础资产的REITs 产品，是国外REITs 较为主流的存在形式。以美国为例，截至2023 年3 月3 日，房地产REITs 市值占各类REITs 的比重达到41.5%。

房地产REITs 政策有何变化？（1）2020-2021 年为政策限制阶段。2020年4 月公募REITs 试点开闸，同年7 月发布的“试点项目申报工作通知”中底层资产受到严格限定，要求“项目用地性质为非商业、非住宅用地。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”。（2）2022 年5 月保障性租赁住房REITs 定向松绑，但对发行主体仍有严格限制。证监会和发改委2022 年5 月发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，明确保障性租赁住房REITs 项目的原始权益人“不得开展商品住宅和商业地产开发业务”。2022 年8 月三只由地方城投发行的保租房REITs 上市。（3）2022 年11 月以来，政策口径继续放宽，发行主体拓展到房企，底层资产由保租房拓展到长租房。

房企流动性困境扩散，2022 年11 月“央行十六条”为重要政策转折点，提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。12 月首只由房企发行的保租房REIT 华润有巢发行。2023 年2 月24 日，央行和银保监会进一步提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房”? 海外房地产REITs 如何运作？截至2021 年12 月，全球共有865 家上市REITs，总市值约2.5 万亿美元，房地产REITs 合计占37%。美国REITs 上世纪60 年代面世，是目前规模最大、最成熟的市场；日本REITs 诞生于21 世纪初，为世界第二大市场；新加坡是亚洲第二个推出REITs 的地区，多次优化税收优惠政策，已成为亚洲第二大市场。总体看，国际REITs 具有如下特征，（1）底层资产贡献稳定现金流，持有型房地产是最常见的底层资产。（2）税收优惠政策倾斜。税收优惠是市场投资REITs 的核心驱动力。（3）派息分红高。REITs 设有强制分红机制，房地产REITs 的股息收益率较具优势。（4）杠杆率适中。REITs 杠杆率低于房地产上市公司，部分国家和地区对REITs负债率上限有严格要求。

国内房地产REITs 发展现状如何？截止2023 年3 月3 日，国内共成立四只保障性租赁住房REITs，发行规模总计50.1 亿元。前三只2022 年 8 月上市，原始权益人为地方城投，华润有巢REIT2022 年12 月上市，是国内首个由房企发行的保租房REIT。四只REITs 底层资产位于厦门、北京、深圳和上海，出租率都在90%以上。2023 年以来，保租房REITs 收益率触底反弹。

目前国内REITs 税优政策与海外尚有一定差异。国内税优政策主要集中于底层资产转让环节，尚不涉及REITs 运营、分配和交易环节，海外REITs 在底层资产转让、运营和分配、投资者交易环节均涉及税收优惠，其中新加坡政策最为宽松。

房地产REITs 试点扩容有何影响？房地产REITs 发展经历了政策严格限制、向保障性租赁住房定向扩展、原始权益人由城投拓展到房企、底层资产向长租房拓展的发展历程，后续底层资产是否进一步向商场、办公楼、酒店等海外房地产REITs 常见的底层资产扩围可继续关注。（1）对REITs 市场而言，由于保租房REITs 的租金一般需在市场租金的基础上有一定折扣，后续市场化长租房REITs 的推出可带来股息率更高的REITs 产品。从海外经验看，房地产REITs 的股息收益率常常高于基础设施REITs。（2）对房企而言，推动房地产REITs 发展有助于配合实施优质房企资产负债表改善计划，此前在高能级城市已布局长租房项目的房企或将有机会通过发行REITs 降低负债压力。（3）对城投而言，关注保障房主体落地REITs 项目的机会，尤其是高能级城市的保障房主体，除REITs 外也有机会获取期限和成本较有优势的保赁房配套融资。

风险提示：信用风险超 预期、政策落地进度不及预期等。

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