焦点！2月房地产行业月报(第56期)：不动产私募基金试点启动 销售“小阳春”可期

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行业政策：不动产私募基金试点启动，住房租赁获全方位融资支持2 月，需求端依然围绕限制性政策松绑、房贷利率调降、公积金贷款支持等展开，政策加力的倾向不明显。供给端方面，金融监管部门继续落实“第二支箭”和“第三支箭”，出台融资支持重大举措，助力地产行业向新模式转型。首先，证监会正式启动不动产私募投资基金试点，将独立设置“不动产私募投资基金”产品类型，投资范围中明确纳入了存量商品住宅和市场化租赁住房，我们认为试点的推行短期有利于房企纾困和存量盘活，长期助力构建地产融资体系的新模式。其次，央行、银保监会支持住房租赁企业融资，助力企业完成商业闭环，这一方面通过培育多元化市场主体带动租赁供给侧改革，同时以租赁各环节为触点构建了地产与金融互动的新型模式。

住宅市场：市场回暖迹象终现，“小阳春”出现概率增大从我们监测的40 城数据来看，2 月全国商品住宅销售面积为1783.4 万平米，同比上行41.6%，环比上行39.7%。

总体而言，2 月各线城市市场终于出现了久违的回暖迹象，积压需求终于开始释放。虽然数据的上升背后有春节月低基数的作用，不过从具体项目的来访和认购情况确实显示市场终于开始触底反弹。

有了2 月的好开头，我们认为“小阳春”更加值得期待，不过也要清楚地认识到，市场当前仍处于十分脆弱的阶段，积压需求释放程度如何，积压需求释放完后需求如何演绎，目前都不确定。要继续夯实市场回升的基础，应从以下几点入手：一是继续稳预期，在国家稳增长的目标和系列举措下，预计居民的信心和预期会逐步修复，二是继续稳行业，行业流动性危机阴云仍未散去，保交楼任务还在攻坚，对民营企业和保交楼的融资支持仍要继续，三是继续稳需求，城市有必要继续出台或者延期需求端宽松措施。

土地市场：地方政府推出优质地块，土地市场呈回暖迹象2023 年2 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达3579.6 万平米，推出土地宗数达737 宗，分别同比减少31.4%和10.5%。整体供应的面积出现较为明显的下滑，供应情况相对萎靡。成交方面，受到三四线成交萎靡的拖累，整体上成交规模较2022 年有所回落；2023 年2 月监测城市宅地成交总建筑面积为3129.2 万平米，同比和环比分别下滑13.5%和12.2%。但在另一方面，市场分化明显。部分核心城市的地方政府拿出了相对较为优质的土地，少数地块引发开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度，这也导致整体市场的出让金规模与出让价格有所上升。

整体来看，2 月土地市场成交有所回落，但各线城市冷热不均，分化持续加大。

个别的一二线城市的土拍热度相对较高，不论是参拍轮数还是溢价率均有所上升。但不可忽视的是，这种“高热度”是在高能级城市推出优质地块比例明显提高的背景下出现的，而且“热度”也往往只体现在个别高能级城市的优质板块，部分非核心板块 区域的地块则多为底价成交，城市内部的分化也同样严重。鉴于以上的现状，我们认为当前的土地市场仍然处于“弱复苏”的状态，未来的土地市场将随着销售“小阳春”的到来逐渐回暖。

企业表现：销售“小阳春”可期，民企信用修复仍待时日投资方面，投资方面，2023 年2 月，随着各大核心城市的供地陆续开始，房企拿地金额有所回升。2023 年2 月，房企拿地总金额同比上升9.2%，环比上升52.4%。拿地平均溢价率5.6%，溢价率有所回升。随着疫情管控的放开，以及此前积累的需求的释放，经历了漫长的销售负增长后，2023 年2 月单月TOP200 房企总销售额同比上升22.1%，环比上升25.2%，地产销售呈现出一定的复苏迹象。

融资方面，在经历了此前的“发债潮”后，民企融资再次陷入沉寂。仅卓越集团在中债增的担保下发行债券，且发行规模仅为4 亿元，发债规模相对较小。整体来看，在当下的市场环境下，民营企业仍然很难单纯依靠自身的信用发行债券，民企的信用修复仍待时日。2023 年2 月，海外债融资再次陷入沉寂，单月海外债融资仅3 亿美元。

仅万达商业一家企业发行公司债券，票面利率为11%。我们认为，尽管万达发债可以在一定程度上看作海外债发行的曙光，但整体信用修复的过程可能仍需较长时间，需要房企努力改善经营状况、持续修复自身信用。

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