公募REITS市场面面观：新能源REITS起航 REITS扩募更进一步

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近期，公募REITs 市场在新发和扩募上均有所更新。一方面，2 只新能源REITs完成询价，市场认购热情高涨。另一方面，4 只拟扩募REITs 已回复交易所反馈意见，扩募进程稳步推进。短期来看，随着国内经济、政策预期企稳，海外风险事件和流动性紧缩预期的压制减轻，A 股市场料将进入新的稳态。叠加REITs 政策的全方位推进以及扩募和发行进程的驱动，此前震荡下行的REITs市场也有望迎来修复。

市场回顾：公募REITs 市场进一步下行，各板块均出现不同程度回调，其中跌幅靠前的个券主要集中于生态环保板块和保障房板块。上周，中证REITs（收盘）指数收于1037.76 点，周下跌1.12%，跑赢主要股票宽基指数，但未跑赢债券宽基指数。市场交投较前周有所降温，全周平均日度成交额和平均换手率均有所下行。

政策梳理：近期，包括重庆、济南在内的城市陆续出台促进REITs 发展的若干措施。以济南市为例，2023 年3 月6 日，《济南市促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干措施（征求意见稿）》发布。主要内容覆盖项目储备、资产优化组合、财税政策支持、基金管理人和中介机构市场、Pre-REITs 产业、人才吸引、常态化工作协调机制等多方面，或有助于推动当地REITs 项目的常态化发行。

项目储备跟踪：2 只新能源REITs 完成询价，市场认购热情高涨。C-REITs扩募稳步推进，4 只REITs 提交了对交易所反馈意见的回复函。2023 年3 月9 日，中航京能光伏REIT 和中信建投国家电投新能源REIT 完成基金发售询价工作。从认购倍数、发行溢价情况来看，市场对于新能源REITs的热情较高。分派率方面，基于最新的募集规模计算，中航京能光伏REIT的2023 年预测分派率和2024 年预测分派率分别为11.13%和11.37%，中信建投国家电投新能源REIT 的2023 年预测分派率和2024 年预测分派率分别为11.59%和8.95%。此外，2023 年3 月10 日，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT 共计4 只REITs 已回复交易所针对其扩募计划的反馈，扩募进程稳步推进。

公募REITs 策略思考：上周，出口、通胀、信贷社融等经济数据陆续披露、二手房成交和乘用车销售等高频数据出现短期波动，市场面临经济快速修复的预期和经济渐进修复的现实之间的矛盾。此外，海外加息预期、硅谷银行事件等因素对于市场风险偏好也形成了压制，A 股市场表现偏弱，C-REITs 市场在此背景下而出现回踩。往后看，随着国内经济、政策预期企稳，海外风险事件和流动性紧缩预期的压制减轻，A 股市场料将进入新的稳态。叠加REITs 政策的全方位推进以及扩募和发行进程的驱动，此前震荡下行的REITs 市场也有望迎来修复。

风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

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