环球热资讯！REITS研究笔记系列二：REITS投资价值分析手册

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报告导读：本文聚焦不同资产类型REITs独特的投资价值，重点拆解REITs产融双重特性中资产端的表现，围绕资产所在行业发展、REITs底层资产的基本面表现、、不同类型REITs2022Q4及2022全年业绩进行分析。

因区基础设施REITs：产业园区是拉动区域经济发展的引擎，特点为：产业集群、政府导向、政策支持，我国产业园区建设目前进入创新升级阶段，园区持续平稳拉动经济增长。基本面表现上，产业园REITs项目所在版块形成产业聚集，项目具备显著的区位竞争力，原始权益人的管理服务水平、招商引资能力较强。业绩方面，Q4环比修复明显，整体完成度较高。东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT营收完成度均超预期，博时蛇口园区REIT、华安张江光大REIT和建信中关村REIT完成度相对较低。2022Q4 EBITDA方面，除建信中1关村REIT完成度不及预期，其余REITs完成度均超预期。

保障性租赁住房REITs：保障性租赁住房建设于2021年提出，旨在解决大城市的新市民群体住房困难问题，是十四五计划重点推进项目，目前我国租赁住房需求旺盛，优质供给亟待补充。基本面表现上，保障房REITs底层项目优质稀缺，具备区位综合竞争力，出租火爆，租户结构各异，租金水平普遍低于市场平均。业绩方面，Q4业绩符合预期，整体运营情况良好。2022年四季度经营表现整体稳健，年化营收均略高于预期，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT的2022年年化营业收入完成度分别为101.7%、102.9%、103.4%仓储物流REITs：仓储物流行业发展呈现供不应求趋势，供应逐步收紧、需求迅速增长，行业规模效应显著，密集的网络布局为企业打造护城河，已形成一超多强的竞争格局。基本面表现上，原始权益人资产优质丰富、综合实力较强，盐田港集团持有大湾区港口资源，普洛斯中国在全国进行物流仓储布局，各标的项目实现市场化运营、出租情况良好。业绩方面，Q4业绩环比微降，经营表现相对稳健。仓储物流方面运营情况相对稳健，年化EBITDA均与说明书预测值基本持平。红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT四季度营收环比同比均比较稳定。

能源基础设施REITs：双碳政策推动下，我国能源结构加速转型，天然气发电作为过渡发电模式前景广阔，我国液化天然气目前进口依赖度较高，但国内天然气储量丰富，产量增长潜力较大。基本面表現上，深圳鹏华能源REIT项目上游原材料供给稳定，下游电力销售情况稳定。业绩方面，能源基础设施Q4环比下降明显，年化完成率超预期。鹏华深圳能源REIT四季度营收情况较三季度略有下滑，但结合全年整体经营情况仍是继续超出预期。

生态环保REITs：生态环保项目所在行业抗周期性较强、进入壁垒较高，我国在垃圾处理和污水处理方面投资加大，垃圾焚烧发电对卫生填埋替代效应提升，目前城乡污水处理率均已达95%以上。基本面表现上，项目为不同细分行业内的市政基础设施项目，运营不易受市场、经济因素影响，中航首钢绿能REIT各项目有效协同，富国首创水务REIT项目设置基本污水处理量、增厚安全垫。业绩方面，季节因素Q4环比降低，基本完成全年目标。受季节性等影响，首创水务REIT和首钢绿能REIT四季度业绩均环比下降，但整体波动较小，基本完成全年目标。中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT四季度营收和EBITDA同比环比均有下滑，而中航首钢绿能REIT年化EBITDA完成度依然达成，达109.9%.

交通基础设施REITs：公路运输在客运和货运中均占据主导，公路建设总投资持续加大，高速公路在收费公路中逐步占据主导地位，政府还货高速公路、经营性高速公路同步发展。基本面表现上，目前标的项目均为高速公路，各项目区位优势突出，华泰江苏交控REIT通行费收入規模最大，平安广州广河REIT项目单位里程创收水平最优，建议关注各项目未来路网变化和阶段性大修。业绩方面，Q4业绩受疫情影响，23年修复可期。由于四季度疫情影响，导致不同程度的车流量持续下降，再加上通行费减免优惠政策的实行，两方面因素共同作用导致整体营收环比显著下降。披露四季报的5只交通基础设施REITs四季度营收完成度均低于20%，年化营收完成度均低于90%，其中平安广州广河REIT和华夏中国交建REIT营收年化完成度低于80%。而随1着疫情的好转以及2022年12月31日阶段性减免全国收费公路货车通行费优惠政策的结束，预计交通基础设施方面REITs营业收入将迎来改善。风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况：募集发行进度不及预期。

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