房地产11月月报：数据跌幅全面扩大 政策支持力度持续加强-天天视点

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销售：尽管十一月以来，监管部门持续出台政策稳定市场，但商品房销售降幅依旧扩大。11 月单月商品房销售面积同比-33.26%，前值-23.22%；销售额同比-32.22%，前值-23.71%；销售均价单月同比1.56%，前值-0.63%。政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望逐渐得到修复。在需求端，各地也在加速出台各类政策稳定市场。但疫情反复、房企违约、市场量价齐跌和预期减弱等诸多影响需求的不利因素还有待修复，需求的恢复还需要更多的时间。

开发投资：新开工、竣工与投资降幅均在扩大、显示出房企的境况与预期还在下滑。11 月单月新开工面积同比-50.82%，前值-35.08%；竣工面积同比-20.23%，前值-9.43%；开发投资同比-19.89%，前值-16.00%。融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场持续走弱。特别是面临销售和融资双重冲击的民企，更是无力再进行土地投资与开工建设。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。

到位资金：国内贷款、自筹资金和销售回款降幅全面扩大，行业面临全方位的资金压力。11 月单月到位资金同比-35.38%，前值-26.00%；其中国内贷款单月同比-30.53%，前值-18.33%，自筹资金单月同比-38.79%，前值-20.68；个人按揭贷款单月同比-41.78%，前值-31.36%。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售变得更加困难。房企融资渠道的打开，有助于缓解部分房企面临的流动性风险，改善房企信用风险频发的问题，对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用。

投资建议：我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。当前的利率水平已经处于历史底部，而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市。

我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。

我们推荐两条投资主线：主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

关键词 商品房销售 开发投资 金融机构