深度*行业*房地产行业2022年11月月报：整体市场持续“探底” 政策效果仍需观察 资讯推荐

11 月高频数据新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速下滑，需求端持续走弱。供需端政策持续推进，金融支持政策力度显著加强。

(资料图片仅供参考)

核心观点

新房：新房成交同比降幅持续扩大，更多呈现强政策预期弱销售基本面。11 月38 个城市新房成交面积1277 万平，环比-5.1%，同比-37.4%，同比降幅扩大11.9pct；1-11 月新房成交面积1.74 亿平，同比-32.9%。

一、二、三线城市环比增速3.8%、8.3%、16.1%，同比增速-23.6%、-30.1%、-30.7%。从“第二支箭”、金融16 条到“第三支箭”，政策“强心剂”落地效果仍有待观察。我们认为短期市场低迷状态预计持续，需求端的修复最早会在明年3、4 月份显现，主要是疫情导致刚需刚改无法释放。长期需求端要下一个台阶，短期的波动回升也是存在的，但目前来看，居民购房信心显然不足，可能更多要等待整体经济修复后，销售才能有真正的持续性回暖。

二手房：二手房成交同比仍能保持两位数增长，但增速显著下滑。11 月14 个重点城市二手房成交面积环比上升14.1%，同比上升29.7%，同比增速缩小31.5pct；1-11 月累计同比降幅为10.8%。一、二、三线城市环比增速0.4%、16.8%、15.5%，同比增速-5.4%、47.8%和64.9%。今年以来二手房成交表现显著好于新房，主要原因有：1）二手房能够提供的安全性和确定性是新房没有的，当前强一二线优质新房供应稀缺、弱二三四线新房交付困难；2）前期政策面上二手房放松的程度远大于新房；3）过去两年新房交付量较大，增加了市场上的次新房供应，为市场提供了比较好的选择。

库存与去化：整体库存、去化周期环比均上行。截止到11 月末，14 个城市新房库存面积1.05 亿平，环比上升1.5%，同比上升1.7%；去化周期为13.2 个月，环比上升0.1%，同比上升23.9%。一、二、三线城市库存面积环比3.9%、1.4%、-4.8%，同比13.4%、-7.1%、-18.8%；去化周期分别为10.9、11.5 和13.7个月，环比-2.5%、2.7%、-0.5%，同比25.7%、18.1%、11.6%。超过三成城市库存环比有所下降，超四成城市去化周期有所减少。北京、苏州和南宁等城市库存面积环比下降；上海、杭州、苏州、宁波去化周期在12 个月以内。

开盘去化率：31 个重点城市平均开盘去化率由10 月的36%微幅提升至11 月的38%。各城市分化格局延续：福州、北京去化率均在7 成以上；三分之一的典型城市中去化率尚在30%以下。1）前期热点城市上海、北京、长沙等热点城市仍然保持相对较高的热度，去化率在60%以上。2）成都、西安、合肥等前期热度较高的城市去化率有所回调。3）无锡、东莞、珠海等部分三四线城市去化率有所回升主要是由于单盘热销拉动的，实际市场难言回暖，购房者观望情绪犹在。4）金华、常州等部分三四线城市去化长期低迷，不足10%。

土地市场：临近年末，11 月部分城市的土地供应与出让节奏都有所加快，北京、深圳、杭州、南京、长沙、武汉等多个城市先后完成第四轮土拍潮，在此支撑下，百城土地市场成交规模达到年内单月最高水平，但地价因城市成交结构变动再度下调。热度方面，虽然武汉、南京、长沙、郑州等集中土拍依旧以底价成交为主，但受北京（溢价率10%）、杭州（溢价率8.4%）供地质量提升的影响，土拍热度小幅回温，带动本月住宅类用地溢价率小幅上涨至3.34%。

房企：1）单月销售同比降幅收窄。百强房企11 月单月权益口径销售额同比-24.5%（前值-30.7%）；累计权益销售额同比-43.6%（前值：-45.0%），同比降幅仍维持在较高水平。TOP20 房企中超过三分之一房企单月销售额增速为正，除越秀地产（+8.5%）外，其余房企累计销售额同比均下滑。2）拿地金额与强度均下降。百强房企11 月拿地金额同比-56.3%（前值-49.9%）；拿地强度从10 月的14%下降至9%；累计拿地金额同比-57.2%（前值：-57.4%），累计拿地强度为23%。具体来看，拿地较多的为龙头央企和优质民企。11 月万科、滨江、保利拿地金额均超过50 亿元；保利、华润、中海、滨江、招蛇累计拿地金额1199、990、872、785、738 亿元，拿地强度分别为30%、39%、34%、59%、30%。3）融资：

11 月行业国内债券、海外债、信托、ABS 发行规模465 亿元，同比-26%，环比-18%，平均发行利率3.76%，同比-0.98pct，环比+0.19pct。11 月华润、保利、龙湖发行规模最大，分别为80、25、20 亿元。行业年内国内外债券到期规模331 亿元，23 年上半年5454 亿元，其中1、3、4 月为偿债小高峰，分别到期1194、1042、1164 亿元。

投资建议

近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，新房到访量大幅下滑，年末销售预计将持续低迷态势。我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解，部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持，带来信用修复。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β 行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

关键词 成交面积 土地市场 三分之一