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深度*行业*央行2022年四季度问卷调查点评:Q4居民购房意愿再度走弱 房价看涨预期处于历史最低点 房企贷款需求略有改善 环球观察

2022-12-29 21:25:44 来源:中银国际证券股份有限公司


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核心观点

12 月28 日,央行公布四季度银行家与城镇储户问卷调查。1)从银行家问卷调查来看,银行总体贷款需求指数环比上季度持续回暖,房企贷款需求也有所改善。2)从城镇储户问卷调查来看,Q4 居民购房意愿再度走弱,扭转居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期仍然较难,预计短期内购房意愿的恢复仍有压力。

银行贷款总体需求指数环比持续上升,房企信贷需求也有所改善。银行家问卷调查显示,Q4 贷款总体需求指数为59.5%,环比上升0.5 个百分点,同比下降8.2 个百分点,同比降幅较Q3 收窄了1.1 个百分点,主要受央行的信贷政策持续宽松等因素推动。分行业看,基础设施、制造业、批发零售业贷款需求指数分别为60.6%、62.2%和57.1%,均处于向好状态(>50%);值得注意的是,房地产企业贷款需求指数为43.7%,环比提升3.1 个百分点,结束了今年以来持续下降的态势,同比下降0.7 个百分点。在11 月对地产的金融支持力度明显加强后,28 家银行密集给予78 家房企的意向性授信额度超3.74 万亿元,为房企流动性提供支持,房企信贷需求有所改善。但由于房企前期拿地、新开工量均较少,可投放的项目相对受限,实际信贷落位效果仍待观察。

居民购房意愿再度走弱,储蓄意愿持续较强。城镇储户问卷调查显示,未来3 个月预计增加购房支出占比的储户比重为16.0%,环比Q3 下降了1.1 个百分点,从同比来看,也仍有1.9 个百分点的下降,Q4 该比例为2016Q4 以来的最低点,显示出居民购房意愿与需求仍然较弱,我们认为这与Q4 多地疫情反复、叠加防疫政策放开后疫情集中爆发,居民短期看房置业都处于观望状态。而居民储蓄意愿持续较强,倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%,环比提升了3.7 个百分点,同比提升了10.0 个百分点,且仍处于历史高位,今年以来疫情反复、经济下行压力较大,居民更倾向于降低家庭杠杆、进行预防性储蓄。

居民对于房价上涨的信心未得到扭转。根据城镇储户问卷调查,房价看涨的比例自2021 年下半年以来持续下降,2022Q4 房价预期上涨的比例仅为14.0%,处于2010 年有该调查数据以来的最低点,同比下降2.8 个百分点,环比下降0.8 个百分点;房价预期下降的比例为18.5%,同比提升3.3 个百分点,环比提升2.2 个百分点;对未来房价预期不确定的占比为13.8%,环比提升1.4 个百分点,同比仍有2.5 个百分点的上涨,观望情绪仍然浓厚。

疫情严峻形势下,Q4 就业与居民收入形势进一步恶化。1)从较为宏观的统计局公布的月度失业率数据来看,6-8 月城镇调查失业率稳步下降,8 月降至5.3%,但9-11 月失业率又开始拐头向上,11 月升至5.7%。从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看,实际居民的就业形势仍未见明显转好,2022Q4 就业感受指数持续下降了2.3 个百分点至33.1%,为2010 年以来的最低点;就业感受“形势较好”的储户占比进一步下降了0.8 个百分点至8.9%,为2013 年有该调查数据以来的最低点;就业感受“形势严峻”或“看不准”占比环比提升了3.9 个百分点至49.1%的历史高位。2)2022Q4 收入感受指数为43.8%,环比下降了3.2 个百分点,为除2020Q1 疫情外,2001 年有该统计以来的最低点;收入“增加”或“基本不变”的占比较Q3 下降了5.2 个百分点至76.7%,“减少”的占比升值23.3%,Q4疫情形势较为严峻,居民收入感受恶化。3)未来就业与收入的预期指数分别为43.0%和44.4%,环比分别下降了2.3、2.1 个百分点,且仍处于50%的临界值以下(指数在50%以上,反映该项指标处于向好或扩张状态;低于50%,反映该项指标处于变差或收缩状态),显示出居民对未来的就业与收入预期仍然较差。在此情况下,居民即时的购房意愿或将持续较弱,购房观望情绪仍然浓厚。

投资建议

近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好,但居民购房意愿仍然较弱,收入与就业的预期较差、房价上涨的预期较弱、对烂尾楼的担忧三大困扰因素都未能得到扭转,叠加防疫政策放开后疫情集中爆发,新房到访量大幅下滑,重点城市去化率也持续低迷。不过我们也看到了房企贷款需求较三季度有所改善,我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解,部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持,带来信用修复。具体标的,我们建议关注两条主线:1)主流的央国企和区域深耕型房企,稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度,行业见底复苏后带来β 行情:招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团;2)边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企:新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。

风险提示

房企经营与信用风险; 房地产行业基本面超预期下行;房地产调控政策效果不及预期。

关键词 个百分点 贷款需求 有所改善

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