银行业关于首套房贷利率政策动态调整长效机制的点评：长效机制 增进信心

(资料图)

当前房地产政策的协同、有序与长效推进,切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条,风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。对于银行投资而言,地产信用风险预期改善,助力银行股估值修复,叠加长周期资产质量拐点效应,板块估值系统性提升空间可观。

事项:1 月5 日,人民银行、银保监会联合发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。

政策核心:前期阶段性放松政策的常态化安排,长效机制将首套利率与房价变化动态挂钩。2022 年9 月29 日,人民银行与银保监会曾联合下发《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》,对22M6-M8 新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,允许在2022 年底前阶段性放宽首套房按揭利率下限。此次两部委的长效机制通知,实质是将上述政策进行了常态化安排(“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”)。此外,本次政策亦对评估期内不再满足条件的城市,做出了利率恢复的要求(即体现动态调整)。

政策测算:预计部分三四线城市首套房贷利率短期仍存在小幅下降空间。1)首套利率测算:目前的政策框架下,未符合条件的城市首套房贷利率下限为4.1%(5 年期LPR – 20bp),符合条件的城市首套房贷利率或有望降至3.7%-4.1%区间(参考过往85 折利率,当前5 年期LPR 利率的85%即3.7%,亦符合银行投放偏好),贝壳研究院数据显示,12 月首套主流利率为4.09%;2)新增地区测算:以国家统计局70 城数据为样本测算,2022 年9 月的阶段性政策下,23/70城可享受到利率放松,若根据9-11 月数据进行近似匡算,预计近期利率放松城市将增加至38/70(主要集中于三四线城市)。综上来看,70 城样本下,近一个季度或将增加10-20 个城市享受利率下限放宽政策,以上城市利率下行空间或在20-40bp。

政策研判:长效机制与政策协同下,地产市场及房企经营有望向稳发展。1)政策方向:突出“长效”。经济工作会议指出“要确保房地产市场平稳发展”,中央财办副主任韩文秀解读亦指出“抓紧研究中长期治本之策”,以此次首套房贷长效机制为代表的政策,或将更注重政策长期可持续。2)政策节奏:协同推进。前期以“三支箭”为代表的供给侧金融政策,配合因城施策下的多项需求端政策,金融部门与住建部门的政策协同方面仍有推进空间。我们认为,目前房地产政策的协同、有序、长效推进,切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条,风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。

风险因素:宏观经济大幅下行,银行资产质量超预期恶化。

投资观点:地产信用风险预期改善,助力银行股估值修复。当前房地产政策的协同、有序与长效推进,切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条,风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。对于银行投资而言,地产信用风险预期改善,助力银行股估值修复,叠加长周期资产质量拐点效应,2023 年银行板块估值系统性提升空间可观。个股投资可把握两条主线:1)资产质量主线,基于“预期” 的快变量维度,选择地产业务敞口高、前期估值大幅回落的招商银行、平安银行和兴业银行;基于“财务”的慢变量维度,可关注资产质量拐点已至而估值尚未反映的品种,包括江苏银行、南京银行;2)业绩增长主线,可关注估值具备性价比、业绩增长快的区域性银行,包括宁波银行、杭州银行和成都银行。

关键词 长效机制 资产质量 房地产政策