房地产行业：差别化住房信贷政策长效机制明确细节_每日关注

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事件

2022 年1 月5 日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

点评

我们认为本次通知，贷款投放方面有利于个人按揭贷款增量的边际改善，价格方面因按揭贷款以存量为主短期无需过度担忧，而地产行业需求方面的边际改善有助于银行行业资产质量的改善。

明确执行细节，动态评估调整。与9 月29 日人民银行、银保监会发布决定阶段性调整差别化住房信贷政策的通知相比，再次提到了措施为“长效机制”，但具体明确了执行细节。上次通知调整的截止日期为2022 年底之前，而本次通知提到，“自2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估”，“后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。在利率确定主体方面，同样都是“地方政府自主决定”，“人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施”。

70 个大中城市中，9-11 月连续3 月新建商品住宅价格指数同比环比下降总体城市数量增加。9-11 月新建商品住宅价格指数同比环比均下降的城市个数，与6-8 月相比，从23 个增加到38 个。其中，16 个城市仍在名单中，新增22 个城市，减少7 个城市。减少的7 个城市中，新建商品住宅价格指数同比仍然连续3 个月为负数，环比来看11 月转正的城市包括昆明、大理、泸州、泉州。本次为近1 年里第4 次涉及调整首套房贷利率的措施。首先，2022 年内LPR 累计3 次下调35bps；第2 次为2022 年5 月，央行、银保监会宣布，新发放首套房商业性个人住房贷款利率，下限由不低于LPR 调整为LPR-20bps；第3 次为2022 年9 月29 日阶段性调整差别化住房信贷政策的通知。

定调支持刚性住房需求，强调“因城施策”。尽管本次表述中未再提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒”，但两次强调政策目的是“更好支持刚性住房需求”。因此，我们认为对于房地产整体的基调并未改变。因城施策方面，当日重庆发布27 条地产政策，从措施中我们看到其鼓励中心城区新购住房的需求；深圳市住建局等六部门推出二手房“带押过户”的模式，我们认为这有利于深圳市二手房市场的回暖。

风险

政策效果不及预期。

关键词 商品住宅 住房信贷 销售价格