保利发展(600048)：业绩压力加速释放 稳健经营蓄势反弹 滚动

(资料图)

事件：1 月6 日，公司发布《2022 年度业绩快报公告》，2022 年预计实现营收2811 亿元，同比减少1.4%；归母净利润183 亿元，同比下降33.2%。

点评：营收保持平稳，结转毛利率、权益比例下降等因素影响归母净利润，业绩承压事实落地，经营保持稳健，看好后期经营和业绩表现在业内率先反弹。

业绩承压事实落地，加速未来业绩回升：22 年公司预计实现营收2811 亿元，同比减少1.4%，其中单四季度预计实现营收1247 亿元，同比减少14.9%，22年全年营收整体表现平稳，单四季度营收同比下滑明显，主要因四季度末疫情影响加大，对公司竣工和交付冲击更加明显。从利润端看，22 年公司预计实现营业利润346.8 亿元，同比减少30.2%，归母净利润183.0 亿元，同比减少33.2%；单四季度，公司预计实现营业利润103.3 亿元，同比减少58.3%，归母净利润52.1 亿元，同比减少62.3%；公司单四季度利润下滑略超我们预期，归母净利润下滑原因主要因2019-2021 年行业拿地竞争激烈，公司拿地成本较高，且扩大了合作项目规模，上述年份拿地项目于22 年陆续进入交付结算阶段，毛利率下滑明显，前期合作项目增加亦降低了结算时的权益比例，预计对22-23 年归母净利润影响明显，随着低毛利项目加速出清，23 年业绩有望加快企稳回升。

经营保持稳健，平稳穿越周期：销售端，据克而瑞数据，公司2022 年全口径销售额为4573 亿元，同比减少15.1%，优于TOP20 房企的整体同比增速-36.0%，整体去化能力保持较好。拿地端，22 年前11 月，公司累计拿地金额1462 亿，其中于一线城市投资金额占比34%，强二线城市投资额占比45%，具体来看，于上海拿地总价281 亿元，于合肥、广州、厦门、南京等重点城市拿地总价皆超百亿元；进入22 年下半年，公司拿地力度回升明显，推进城市深耕和布局优化，重点布局核心一二线城市，奠定后期销售市占率和业绩提升的基础。

“三支箭”使用顺畅，资金实力强劲：公司22 年前三季度应付债券同比增长45%，单三季度直接融资利率在2.7%~3.4%之间，叠加22 年12 月末披露125 亿元定增计划，现金流将进一步补强，利息成本持续降低，助力经营发展和业绩提升。

盈利预测、估值与评级：受公司结算进度放缓和结算毛利率下滑等因素影响，我们下调公司22-24 年归母净利润预测分别为186.6 亿元（下调34.3%）、235.1亿元（下调21.0%）、254.5 亿元（下调21.6%）；当前股价对应22-24 年PE估值为10.2 倍、8.1 倍、7.4 倍。我们认为公司销售稳健，土储充裕，资金实力强劲，央企品牌美誉度高，盈利能力于行业加速出清及低毛利项目加速结算后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。

风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，行业下行超预期等风

关键词 同比减少 资金实力