鲁商发展(600223)：22年业绩受拟剥离地产业务拖累 坚定聚焦大健康美业布局_视焦点讯

事项：

(资料图片仅供参考)

公司公告发布2022 年度业绩预告，经初步核算，2022 年公司实现归母净利润为0.18 亿元到0.54 亿元，同比减少85%至95%；实现扣非净利润0.36 亿元到0.72 亿元，同比减少80%至90%。

国信零售观点：

公司22 年业绩下滑主要系公司旗下房地产业务因行业下行带来的收入及毛利水平下滑，以及存货跌价损失计提等影响。而以化妆品为主的大健康业务预计整体表现仍积极向好。随着公司此前公告计划剥离房地产业务的稳步推进，未来也将聚焦生物、化妆品为主的大健康板块的发展，以深厚的研发底蕴为基础，利用生物发酵、合成生物等领先技术不断实现相关产品应用的研发与创新，进一步赋能于下游化妆品、医药、原料等高成长性赛道，实现完善的大健康产业链布局。其中化妆品业务通过“4+N”多品牌布局，以差异化的产品力、精细化的渠道运营、全产业链赋能实现快速成长，成为未来公司业绩的核心驱动。

我们综合考虑公司22 年因房地产业务受行业影响带来经营业绩波动，并同时考虑公司23 年轻装上阵，未来核心的大健康业务有望在疫情缓和后的行业复苏以及内部资源聚焦下得到更好的发展。调整公司22-24年归母净利润至0.37/3.89/5.22 亿元（前值为3.02/3.86/4.95 亿元），对应23-24 年PE 为29/21 倍，维持“买入”评级。

评论：

受房地产项目拖累，2022 年归母净利润同比减少85%至95%

公司发布业绩预告称，2022 年公司实现归母净利润为0.18 亿元到0.54 亿元，同比减少85%至95%；实现扣非净利润0.36 亿元到0.72 亿元，同比减少80%至90%。公司22 年业绩大幅下滑主要受旗下房地产业务经营变化影响：1）受结算区域及产品结构变化的影响，地产业务结算毛利同比下降；2）公司部分参股地产公司进入尾盘阶段，经营利润减少，影响公司的投资收益同比下降较多；3）受疫情不断反复及房地产市场下行的综合影响，购房需求持续走弱，为加快销售及现金回笼，公司根据各项目所处区域及城市的市场环境、产品结构等情况，对部分产品售价进行调整，并按会计准则要求计提相应资产减值准备。

同时，公司以化妆品为主的大健康业务预计整体表现较为良好。根据公司官方战报，22 年双十一期间，公司化妆品业务核心品牌瑷尔博士全渠道销售额同比增长76.68%，抖音渠道同比125.27%，同时也在天猫旗舰店店铺直播间位列新锐美妆榜第1。公司颐莲品牌全网销售额突破1 亿元。

公告推进剥离地产开发业务，聚焦化妆品业务为主的大健康产业发展

公司目前正在实施重大资产出售暨关联交易事项，如本次交易能够顺利完成，公司将剥离房地产开发业务，业务结构将更加聚焦以化妆品、生物医药等为主业的大健康业务。2022 年12 月30 日公司公告计划将持有的地产相关企业股权，以及全部债权，以现金形式转让给控股股东下属山东城发集团，交易对价合计59亿元。公司所获得的收益将用以补充流动性，并支持公司未来以化妆品为主的大健康产业业务发展。

本次交易分两批次进行交割，第一批次完成总资产35 亿元交割，首笔款项于《重大资产出售协议书》（2022年12 月30 日签署）生效后5 日内支付且不低于该次交易对价的50%；第二批完成剩余24 亿元资产交割，并于2023 年10 月31 日完成首笔款项支付。交易完成后，公司2021 年总资产105 亿元，资产负债率从89%降至54%，营业收入31.3 亿元，归母净利润由3.6 亿降至1.9 亿；2022 年前十月营业收入27.5 亿元，归母净利润由-0.9 亿升至2.1 亿，盈利能力得到大幅度改善。

同时，完成剥离后，公司将背靠优质生物医学产业资源，差异化布局医药及化妆品业务突出重围。公司依靠福瑞达医药集团长达39 年在玻尿酸、合成生物等领域积累下来的深厚沉淀，不断赋能化妆品、药品、原料及添加剂三大业务板块，孵化出瑷尔博士、颐莲、博士伦福瑞达等各具特色且成长性突出的多品牌矩阵，实现了以化妆品业务为主的生物医药业务的快速爆发式增长。

投资建议：剥离地产业务如期进行，聚焦生物大健康产业发展

公司22 年业绩下滑主要系公司房地产业务因行业下行带来的收入及毛利水平下滑，以及存货跌价损失计提等影响。预计以化妆品为主的大健康业务整体表现仍积极向好。而随着公司此前公告计划剥离房地产业务，未来也将聚焦生物、化妆品大健康板块的发展，以深厚的研发底蕴为基础，利用生物发酵、合成生物等领先技术不断实现相关产品应用的研发与创新，进一步赋能于下游化妆品、医药、原料等高成长性赛道，实现完善的大健康产业链布局。其中化妆品业务通过“4+N”多品牌布局，以差异化的产品力、精细化的渠道运营、全产业链赋能实现快速成长。

我们综合考虑公司22 年因房地产业务受行业影响带来的经营业绩大幅波动，并同时考虑公司23 年轻装上阵，未来核心的大健康业务有望在疫情缓和后的行业复苏以及内部资源聚焦下得到更好的发展。调整公司22-24 年归母净利润至0.37/3.89/5.22 亿元（前值为3.02/3.86/4.95 亿元），对应23-24 年PE 为29/21倍，维持“买入”评级。

风险提示

地产业务重组剥离进度不及预期；短期房地产行业因业务不景气带来利润拖累；化妆品行业竞争加剧的风险；流量成本上升的压力等风险。

关键词 房地产业务 同比减少 整体表现