房地产行业跟踪报告：核心20城政策放松知多少

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本轮周期高能级城市放松呈“小步快走”态势，相较2014 年仍有较大空间。

1）2022 年城市放松明显分化，低能级城市宽松政策应出尽出，但未见明显效果，高能级城市逐步放松，如逐渐缩小限购范围、降低外地户籍购房门槛。2）2014-2015 年政策调控一步到位，3 个月内42 城市取消限购，5 年以上贷款基准利率下降165bp，房贷利率下限为基准利率0.7 倍，而本轮周期低能级城市限购取消，高能级城市核心市场仍保持限购，全国房贷利率下限为5 年期LPR0.95 倍，即使部分城市突破下限仍为0.88 倍，限购限贷均有较大放松空间。

多数高能级城市小幅放松限购，核心区和限购套数指标仍在，但对外地户籍有明显松动。1）部分城市逐渐缩小限购区域，如武汉2022 年6 月放松远郊区限购，到年底限购区域缩小至二环内，政策开始逐渐集中于有效需求区。2）除一线城市外，多数高能级城市增加本地户籍限购区购房套数至3 套，部分城市将第3 套房购房资格与多孩家庭绑定，如杭州、南京、成都等；部分城市以租换购，将名下房产用于租赁住房后可新购第3 套，如长沙、西安等。3）外地户籍购房门槛一再降低，如南京外地户籍购房社保要求由2 年变为6 个月，再到年底降低为提供6 个月居住证明。

在政策权衡中，地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒。限售通过限制住房交易后的再次转让，增加住房持有成本，防范资金快进快出，主要打击对象为投资客群，而对刚需、改善客群影响相对较小。本轮周期部分高能级城市以限售取代限购，限购放松激活居民换房需求，核心区限售避免未来市场回暖后短期投资客进场，如佛山2022 年12 月全市取消限购，但对祖庙、桂城、大良街道新执行限售3 年政策，鼓励长期持有。

限贷政策直接影响居民购房成本，多数高能级城市宽松二套房认定标准促进改善需求释放。1）对于刚需客群，首套房认定标准一般为在城市无房，从而享受较低首付比及房贷利率，如东莞、佛山已降低至20%，北京、上海首套认定全国最严，有贷款记录即按照二套标准执行。2）对于改善客群，二套房贷款标准认定影响较大，部分城市实行“认贷不认房”，即1 套房贷款还清后，再购房首付比及贷款利率按照首套标准执行，尤其首付比可降低10-20 个百分点，可大幅降低购房门槛，如南京、苏州、宁波、东莞等城市。

投资策略：2023 年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。高能级城市核心区域限购、限售政策存在放松空间，首套、二套首付比仍可降低，而房贷利率基本调整到位，预计2023 年部分高能级城市将进一步放松，释放居民刚需及改善需求，行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023 年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间。

3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

关键词 部分城市 基准利率 城市核心