房地产行业：控量保价下市场将延续弱复苏态势

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本周市场回顾。第10 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-0.9%。沪深300 指数报收3967.14，周度涨幅为-4.0%；创业板指数报收2370.36，周度涨幅-2.1%；房地产板块指数报收2898.13，周度涨幅为-4.9%。

本周行业要闻。发改委：稳妥处置化解房地产等领域风险，稳妥实施改善优质房企资产负债表计划，支持住房改善等重点领域消费。住建部：防范化解房地产“灰犀牛”风险，一视同仁支持优质国有房企和民企。银保监会：部署开展为期六个月的不法贷款中介专项治理行动，关注房贷转经营贷等。央行：2 月份住户中长期贷款增加863 亿元。重庆：房交会期间购房契税50%补贴，以消费券形式发放。长沙：

限售条件调整为网签满4 年。河南：稳定房地产企业开发贷款，支持优质房地产企业发行债券融资。福建：实施房票安置、加大对房地产项目金融扶持力度。安徽：

纳税人生产经营确有困难的，可申请减免房产税。深汕合作区：取消限购，取证2年内限售，推行优先申购制度。陕西：2023 年拟发行基础设施REITs 项目3 到5个。10 个城市将在3 月中下旬集中出让土地，共出让涉宅用地59 宗。

第10 周新房销售量较上周下降，二手房销售量较上周上升。第10 周44 大城市新房销售为3.4 万套，较第9 周减少14.5%；21 大城市二手房销售2.6 万套，较第9周增加2.4%；一线城市新房、二手房交易较第9 周分别减少2.9%、减少7.4%；二线城市新房、二手房交易较第9 周分别减少10.9%、增加4.4%。库存量和库销比与第9 周基本持平。截至第10 周，20 大城市库存为114.7 万套，较第9 周增加998套；库销比为16.1 个月，与第9 周持平。本周土地市场出让热度较第9 周下降。第10 周36 大城市市本级合计成交土地0 块。土地出让金减少。第10 周36 大城市市本级土地出让金为0 亿元，较第9 周减少2.9 亿元。平均溢价率下降。2023 年第10周36 大城市市本级土地成交平均溢价率0.0%，较第9 周下降1.9 个百分点。

重点公司公告。万科成功配售3 亿股新H 股。旭辉公布境外债务重组初步方案及盈利预告。保利发展、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、华发股份、中国金茂、首开股份公布2 月经营情况。天地源发布2022 年业绩快报。融创服务、绿城服务发布盈利预告。越秀服务发布业绩公告及股息分派政策。佳兆业股票复牌。

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本周央行公布2 月份金融数据，人民币贷款增加1.81 万亿元，总量延续强劲增长，同时结构优化，居民部门贷款有所改善。春节以来一二线部分城市的房地产市场回暖明显，从新房数据看有边际减弱的趋势，但总体上3 月销售热度仍有所维持。我们分析销售改善的原因主要在于年前因疫情积压的部分购房需求释放，同时一些房企通过债务置换和展期等方式缓解了部分现金流压力，继续牺牲利润推盘的动力不足，因而市场有效供给减少，货值充足、推盘坚决的头部央国企和高评级民企销售表现更好。具体到二手房成交好于新房，主要由于二手房此前折价幅度更大，且无交付风险。在房企控量保价下，我们认为市场仍将延续弱复苏的态势，去年拿地力度较大的强信用房企将扩大相对优势。政策方面，本周深汕合作区取消限购，长沙优化限售，重庆实行购房补贴等，需求端宽松延续，但低能级城市政策进一步放松的空间有限。银保监会开展为期六个月的不法贷款中介专项治理行动，将关注房贷转经营贷等，结合住建部负责人重申不让投机炒房重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，我们认为后续政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。

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