房地产行业开年看地产系列：二线城市房地产市场怎么走？ 环球短讯

投资要点：

春节过后，二线市场有回暖吗？房价上涨了吗？小阳春可持续吗？

(资料图)

政策空间还有吗？

二线城市整体出现复苏迹象

春节之后，二线城市新房市场呈升温趋势。2 月，30 大中城市中二线城市商品房成交面积同比27.94%。如果考虑过节影响，用节后可比时间段看，节后一周，30 大中城市中二线城市商品房成交面积迅速回正，达5.7%。节后36 天（3 月6 日），同比增幅维持在5.3%。

新房下定速度快于2022 年四季度，房企周度去化速度创三个月新高。

2023 年开年二手房市场持续强劲。样本城市二手住宅成交套数从2022 年一季度-54.1%的同比恢复到四季度26.8%的同比。2023 年开年市场延续强劲，二手房1 月成交量同比达7.2%。春节后一周，南京、杭州、青岛等多地的二手房成交量同比都超过了100%，2 月样本城市成交量同比增幅151.9%。截至2 月末，杭州2 月27 日二手住宅成交225 套，创近6 个月单日新高；苏州1 月13 日二手住宅成交362 套，创6 个月以来单日新高；南京1 月13 日二手房备案515 套，创2023 年以来新高；成都2 月24 日二手房单日成交1127套，高于当周日均成交套数35.5%。

价格止跌企稳。从国家统计局价格指数看，1 月二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%，自2022 年8 月以来首次止跌。从商品住宅销售均价看，2 月销售均价18352.5 元/平，同比-3.4%。分地区来看，大部分地区价格上涨，长三角和珠三角地区1 月均价环比和同比均上涨，环渤海和中西部地区价格环比有所下滑，但同比上涨。

以南京为例，楼市表现出明显的复苏态势。节后二手房市场迅速回温，1 月成交量同比为14.3%，超过去年同期水平，2 月成交量同比更是达到91.9%。2 月成交均价同比下滑24.3%，环比下降12.5%，达29353.4 元/平，主要是由于交易结构变动，南京节后去库存速度明显加快，尤其是江宁、江北板块的刚需、刚改需求得到充分释放，拉低了商品住宅的均价。

为什么节后出现小阳春？ 小阳春是否可持续？

春节后之所以迅速出现小阳春，主要是疫情积压需求释放，叠加一些扰动因素。具体来讲。一是积压需求集中释放，很多客户都是12月前后集中储备，节后这波客户集中转化为成交。二是学区房因素，5 月之后这个因素会减退很多。

但是，小阳春基础并不稳固。一方面，疫情积压需求集中释放后，后面需求释放会回归到相对平稳的阶段。且此波脉冲式需求释放以刚需、换房为主。后面月份预计以改善为主，成交周期会拉长。另一方面，传统持续性复苏视角下，一般二手房率先启动，随后传导到新房。但此轮的“二手房-新房”热度传导顺畅度不及以往周期。

以往的二手房热到新房热的传导链条，之所以能够实现，一是预期带动、二是价格带动、三是换房链条带动。在本轮复苏这三个传导条件欠佳。

今年需求向核心城区全面回归。2021 年下半年开始，为了鼓励房企拿地，地方政府加大核心城区土地供应力度，与此对应，核心区新房供应增加，客户整体开始向城市核心区移动。比如，2023 年青岛市辖区第一批次住宅用地共计14 宗，总占地面积46.7 万平方米，其中崂山区2 宗、市北区3 宗、李沧区3 宗、城阳区2 宗、西海岸新区4 宗。2023 年苏州首次供地集中在六大主城区；杭州第一批集中供地大部分供地集中在主城区。

政策方面，去年开始二线城市调控陆续放松，需求逐步释放去年3 月以来，以郑州为首的二线城市陆续进行政策放松。行政层面，当前已出台政策包括：结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。截至2023 年2 月20 日，苏州、杭州和西安等近20个二线城市已经在限购区域、限购数量等方面进行了调整。金融层面，当前已经出台的政策包括：下调房贷利率，部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。利率方面，如武汉、厦门和沈阳等一些二线城市首套房贷利率都已突破底线。首付比例方面，8 月12 日，南京调整商业性个人住房贷款执行政策：有一套住房但贷款结清的，买普通住房首付最低30％。首套房认定标准方面，武汉等多个二线城市目前只看存量贷款。税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。沈阳、南京和杭州等城市均已出台购房税收方面的优惠。

需求端，未来二线城市存在进一步政策调整空间首套房认定标准仍有调整空间。目前18 个热点二线城市的首套房认定标准有三种情况。第一种情况只看存量贷款，房贷结清即认定为首套，如武汉、南京、长春等；第二种情况看贷款记录和贷款余额，即“认房又认贷”，如杭州、厦门、重庆等；第三种情况分限购区和非限购区，如苏州限购区像杭州，认房又认存量贷款；非限购区像武汉，只看存量贷款。杭州等“认房又认贷”的二线城市未来政策有进一步放松的空间，可以更好满足一些改善住房需求。

限购政策设置规则影响购房，以成都为例，“圈层限购”规则复杂。

从限购区域来看，只要具备高新南区内购房资格，就可以在成都市任意区域内购买住房。具备二圈层购房资格，可在二圈层12 区及三圈层11 区内购买住房。具备三圈层购房资格，仅可在三圈层11 区内购买住房。从购买资格来看，对社保、户籍、购买套数有要求。

要具有拟购房所在限购区域户籍；或在拟购房所在限购区域连续缴纳社保12 个月以上（认买房前最后一个月社保缴纳地）。但在三圈层新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市就业（就业证明）。从购买套数来看，单身在成都只能拥有一套住房（三圈层不限套数）；以家庭为单位最多可购买2 套房（三圈层、农村自建房、宅基地不算），二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1 套住房；离异时间不满2 年，任意一方购房都要查上一个家庭的房屋套数，超了就无法购房；老人投靠子女落户的，可以购房，但是会占用子女的名额（子女无购房资格同样老人不能买房）；自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体， 5 年内不上市交易，可一次性新增购买1 套住房。在成都买第二套住宅，必须是成都户口（三圈层不限套数）。预计未来购房资格的可买区域会稳定逐步优化，刚性住房需求将进一步得到满足。

总体来讲，未来的政策空间或包括：利率进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围，进一步优化区域限购规则。当前，多数二线城市房贷利率加点仍比较高，只有武汉、长春和郑州等少数二线城市突破利率下限，我们预计剩余城市利率还有下调空间。

供给端，二线城市是保交楼重点区域，且供地减少，亟需盘活存量上一轮扩张周期中，二线城市是民营房企重点布局区域。对应到目前，二线城市是保交楼重点区域。截至2022 年末，32 个典型城市重点监测的290 个项目中，仍处于停工状态的项目有126 个，间歇式小范围复工的项目有16 个，二者累计占比近50%。全面复工的项目仅有62 个，占比21%。32 个典型城市停工项目涉及尚未交付总建筑面积4532 万平方米，尚未交付总套数407956 套。从停工项目所在城市能级来看，二线城市占比近8 成，停工项目涉及总套数312931 套，总建筑面积3632 万平方米。

2022 年集中供地量整体减少，积极盘活存量形成有效供应仍是未来的重点。2022 年全年二线城市共推出1578 宗土地，占2021 年全年推出土地宗数的61.8%；2022 年全年成交土地1381 宗，占2021年全年成交土地宗数的71.3%。相比于2021 年，2022 年二线城市的土地供应宗数有较大幅度的减少。2022 年二线城市住宅用地共成交规划建筑面积2.6 亿平，占2021 年全年的60.4%，与往年成交量相比，供给不足。而2019-2021 年二线城市住宅用地成交建面分别为：5.6 亿平、5.8 亿平、4.3 亿平。

风险提示

1）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。

2）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。

3）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。

4）疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰，如果后续疫情反复，市场存在超预期下行风险。

5）数据可得性局限。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。

6）分析师调研偏差。分析师调研采用的方式方法具有局限性，调研结果与实际存在一定偏差。

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