国家统计局房地产行业11月数据点评：年底冲量乏力 政策放松持续

投资要点

销售：11 月销售面积环比微涨，库存去化周期仍拉长2022 年1-11 月商品房销售面积121250 万平，同比-23.3%，降幅扩大1.05pct。

商品房销售额118648 亿元，同比-26.6%，降幅扩大0.55pct。单月数据来看，11月商品房销售面积10071 万平，环比3.2%，同比-33.3%，降幅较10 月扩大10.0pct。商品房销售金额9816 亿元，环比3.8%，同比-32.2%，降幅较10 月扩大8.5pct。2022 年11 月以来，北京、成都、西安等8 个核心一二线城市相继发布需求侧放松政策，包括缩小限购圈、实行“认房不认贷”等需求端放松政策。我们认为，11 月一二线城市相继放松政策和年内需求政策放松略有不同，在城市能级和放松力度上均有可能再次升级。需求端政策的持续放松和11 月房企供给端政策的利好释放，我们认为会逐步恢复购房者信心，增强行业筑底修复的几率。

(资料图片)

投资和拿地：开发投资额同比降幅扩大，土拍市场修复可能滞后1-11 月全国房地产开发投资额123863 亿元，较2021 年同期-9.8%，同比跌幅较1-10 月扩大1.0pct；1-11 月房地产开发企业土地购置面积8455 万平，较2021年同期-53.8%，同比跌幅较上月扩大0.73pct。2022 年1 月以来土地累计购置面积降幅持续在40+%，降幅持续扩大，累计同比增速扩大的趋势延续到11 月。我们认为，销售是否回暖是影响土拍能否回暖的重要因素，因为开发商通常会以销定产。考虑1）明年Q1 不少房企债务到期仍存在偿债压力，2）本轮需求修复需要时间恢复居民购买力，3）2022 年底和2023 年疫情反复影响需求修复，我们认为土地市场修复时间可能会滞后于销售企稳修复。

开竣工面积：竣工面积修复确定性强，新开工面积受土拍拖累持续下探2022 年1-11 月房地产开发企业累计房屋新开工面积111632 万平，同比-38.9%，降幅较1-10 月累计同比扩大1.1pct。累计房屋竣工面积55709 万平，同比-19.0%，降幅较1-10 月累计同比扩大0.3pct。11 月单月新开工面积环比10 月跌幅加大，我们认为这体现出短期房企新开工意愿仍然较低，可能和销售暂未企稳有关。与此同时，Q3 保交楼政策推进下竣工面积同比增速在11 月出现显著修复，我们认为伴随保交楼政策的持续推进，竣工面积同比增速会持续修复。

房企资金面：短期仍未看到趋势性扭转

2022 年1-11 月房地产开发企业到位资金136313 亿元，同比-25.7%，累计同比增速降幅扩大1.0pct。国内贷款11 月当月1034 亿元，环比-7.9%，同比-30.5%。

个人按揭贷款11 月当月1720 亿元，环比-1.9%，同比-41.2%。11 月份房企融资支持政策接连落地，然而对房企的实际到位支持来看政策仍有明显偏向，未出险的企业获得的政策支持更多。因此在房地产企业到位资金方面我们暂未看到明显的改善。我们认为，伴随销售端的修复，房企供给侧政策执行力度和覆盖房企范围会逐渐加强和拓宽，支撑房企资金面的好转。

投资建议

我们认为当前政策利好仍有选择性，房企受益程度显著分化，优质央国企和聚焦区域的小而美公司能够更好地承接政策利好，修复空间较大。我们预计地产公司K 型分化的趋势会延续到2023 年。看好公司包括1）综合能力最优的龙头公司：

A 股-保利发展、招商蛇口、万科A 和金地集团；H 股-中国海外发展、华润置地、绿城中国。2）优质区域具备率先修复的预期：A 股-滨江集团、华发股份、天健集团、建发股份；H 股-越秀地产。房地产基本面企稳后，我们认为存量房市场龙头标的有爆发机会，重点关注贝壳。

风险提示

疫情病例持续增加影响销售回暖；房地产融资政策落地力度及速度不及预期。

关键词 竣工面积 房地产开发企业 商品房销售