天天滚动:百县返乡见闻系列之房地产篇：期望与现实

房价普降，亮点仅存于局部地区。

2022 年是各地受访居民对房价认知发生根本性逆转的一年，房价上涨的大趋势随着多家地产巨头的倒下而被打破。东部城市本轮房价下行周期基本始于2021H2 或2022 年；而中西部以及北方地区房价基本自2018 年棚改结束后已在持续下行。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低线城市非核心地段房价几乎骨折，上涨仅限于局部地区。一二线和低线城市的分化、市中心和郊县的分化难以避免，未来甚至可能更加极端。一二线城市均价普遍2-3 万以上，而低线城市房价不到5000 元依然成交寥寥。县城和乡村的失落可能难以避免，人口流出的伤痛难以逆转。

二线以下城市刚需基本见顶，预期偏悲观。

(资料图片仅供参考)

各地受访家庭户均至少拥有1 套住房，刚需基本得到满足，四川绵阳、河南南阳、内蒙古集宁、安徽铜陵、以及江苏南京、南通等地的调研样本来看，拥有多套住房的家庭比较普遍。多套住房叠加低线城市人口外流，随之而来的是空置率上升，各地空置率直观感受普遍20-30%。各地房价基本下行的背景下，居民未来房价预期基本鲜有乐观，但以平稳和小幅下行居多。并无受访对象表达对房价崩盘的担忧；而近两年房地产市场相对较好、房价仍有上涨的地区，部分居民认为房价还将有小幅微涨，主要集中一二线。

投资性需求基本消失，主流需求：婚房、学区、改善。

房价难再涨的预期之下，投资性需求的湮灭是显而易见的。需要关注的是，江浙部分二三线城市前期投资客撤出，可能对当地房价带来进一步抛售压力，在我们的调研样本中主要包括江苏镇江、常州、浙江宁波。自住为导向的主要住房需求包括婚房、学区和改善。其中部分婚房需求逐步向高线城市转移；学区需求偏刚性，但随着出生人口下行，需求也终将趋弱；可见的增量需求主要来自改善，物业管理完善、环境优美的新建小区更具竞争力，尤其K 型复苏之下东南经济强省的豪宅受到追捧。

“疤痕”尤在，低线城市居民难加杠杆。

三年疫情对就业和收入的冲击，对购房决策的影响不言而喻。房地产的另一层“疤痕”还有停工项目的冲击。停工地区占比不高，且部分已被接盘，并未形成燎原之势；此外停工也并非都由本轮地产信用危机导致，部分来自疫情原因，部分烂尾楼则历史久远。一二线城市居民通过按揭贷款加杠杆买房的情况较为普遍，部分三四线以下城市收入稳定群体也基本可负担几千元不等的房贷，但疫情后贷款意愿整体下行，主要由于疫情带来的收入不确定性增加。

地产的未来增量：物业和增值服务

对于低线城市，面积较小、汽车普及使得地理区位差异对业主生活影响不大，但物业往往成为改善型需求的重要考量。广东佛山的调查对象提出一个有意思的问题：未来地产商的软实力应该体现在哪里，还可以从哪些方面满足高净值人群需求？经历三年疫情、频繁封控，以后的社区可能不再是仅提供居住需求的内循环系统，而要囊括生活的方方面面，从出行到购物，或联名或合作，为业主提供各类服务和便利，例如买菜团购更加新鲜、装修服务有保障、加油有优惠等等。这些可能成为地产和物业公司需要进一步思考的问题。

风险提示：

疫情反复，宏观经济复苏不及预期；地缘政治风险，影响出口和居民收入预期；草根调研有较强主观性，仅代表访谈人员个人感受，对地区及行业认知可能存在偏差；调研样本有限，可能存在代表性偏差；微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。

关键词 投资性需求 可能存在 难以避免