房地产行业重大事项点评：销售超预期 看国央企估值再修复

【资料图】

事项：

根据克尔瑞百强房企销售数据，前2 月百强房企权益销售金额下滑11%，但前10 家国央企增长41%，其中越秀地产同比增长152%、华发股份同比增长75%。

评论：

前2 月，国央企销售高于预期，有望带动国央企从左侧走向右侧。前期我们判断2023年地产板块行情主要以震荡为主，注重左侧布局（《高能级城市复苏开启，重视左侧布局机会》）。从克尔瑞数据看，前两个月，头部国央企销售大幅超预期，前10 家国央企销售金额同比增长41%，但相比于2021 仍下跌16%。布局城市能级较高的越秀地产，及2022年加码拿地的华发股份2023 年相比2021 年、2022 年均出现显著上涨。而多数房企销售均价并没有显著抬升，也反映了销售在各个城市间并未出现显著分化。当前市场高度关注房企销售的复苏进展，预计销售的超预期好转将逐步带动国央企行情从左侧走向右侧。

对于民企，当前销售数据仍显著下滑，也验证了很多民企面临仍是土储质量以及自身信用问题，可以推演出，销售复苏对于保交楼及2023 年地产竣工的影响相对有限。

我们仍维持对城市间销售分化的判断，高能级城市确定性复苏，低能级城市量价齐跌。1）高能级城市的确定性复苏开启，部分城市土地市场回暖已经兑现，逐步带动商品房销售的回暖。2）但本轮由于房企不再做城市下沉，并不存在高能级城市带动低能级城市的逻辑，前期春节因素导致积压需求释放后，后续低能级城市仍将面临下行压力，也会给全国层面数据仍存压力，国央企间仍将呈现销售增速与销售均价成正比的格局。

当前头部国央企估值低于估值中枢水平，如果考虑市场对于市占率提升预期，则可以给远期一定估值溢价，但大幅提估值中枢仍需要新盈利模式的确立。销售好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

关键词 同比增长 华发股份 销售数据