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“2023政府工作报告”对房地产相关表述点评:防风险 稳市场 支持刚性和改善需求 视点

2023-03-07 19:25:33 来源:中国银河证券股份有限公司


(资料图片)

事件:2023 年政府工作报告中关于房地产的表述主要有:“有效防范化解优质头部房企风险, 改善资产负债状况, 防止无序扩张, 促进房地产业平稳发展”,“加强住房保障体系建设, 支持刚性和改善性住房需求, 解决好新市民、 青年人等住房问题”。

未提“房住不炒”。自2018 年以来“房住不炒”多次出现在政府工作报告里,已经形成行业的一致预期。本次未提及,一方面“房住不炒”已经成为长效机制的一部分,未提并不代表基调的改变;另一方面,去年行业经历了基本面的失速下行,政策导向由调控转向了纠偏,侧面反映出今年政策的宽松导向。

“稳定”为2023 年房地产行业的首要目标。报告将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面,表明了2023 年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提,以“稳定”

为目标,与中央经济工作会议一脉相承。其中,“有效防范化解优质头部房企风险, 改善资产负债状况”是从供给侧提供支持,缓解行业流动性紧张局面,这也与11 月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政策一脉相承,我们认为供给侧政策支持将贯穿全年,头部房企资产负债表将率先迎来改善。同时,报告还提到“防止无序扩张, 促进房地产业平稳发展”,行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去,未来格局重塑,注重经营管理和可持续性。

住房保障体系的建设和需求侧的支持为今年的政策重点。住房保障体系的建设是实现房地产行业平稳健康发展的重要举措,今年保租房建设将会加速,并且在政策方面提供大力支持,如信贷、reits等。当前的销售处于复苏过程中,但仍在底部区域,基本面修复存在不确定性,在这种背景下需求侧政策发力势在必行,刚需和改善型需求也将迎来一定程度的释放。我们认为2023 年政策环境依旧以宽松为主,政策的发力程度依旧是博弈逻辑,关注两个主要变化,销售及行业风险。

投资建议:随着前期供给端政策的落地和房地产行业长效机制的完善,以及国内经济复苏与消费修复,目前房地产市场热度有所回升,我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023年行业供给侧出清还未结束,格局在曲折的修复路径中不断重塑,政策并不是无差别托底,房企分化逻辑加强,未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线:1)强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企:保利发展(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、滨江集团(002244 )、建发股份(600153)、华发股份(600325);2)母公司稳定经营的优质物管公司:招商积余(001914)、万物云(2602)。

风险提示:基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。

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