即时焦点：滨江集团(002244)：销售领先行业 拿地积极扩张

【资料图】

投资要点：

22 年销售额1,539 亿、同比-9%，12 月销售204 亿、同比+40%，显著优于行业。根据克而瑞数据，公司12 月销售额204 亿元，同比+40.2%，高于Top50 房企平均增速-30%；销售面积41 万平，同比+20.1%；销售均价5.0 万元/平，同比+16.8%。2022 年公司实现销售额1,539 亿元，同比-9.0%，远好于Top50 房企均值-40.5%，并完成年初公布的全年销售额目标1,500-1,600 亿元、同比-11%~-5%；克而瑞排名第13 名，同比提升9名；其中杭州分别以网签金额718 亿元和565 亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜第一。22 年公司销售面积308 万平，同比-13.4%；销售均价5.0 万元/平，同比+5.1%。

考虑到公司22 年拿地积极，预计房地产行业销售将进入改善通道，并且杭州近期频频放松限购、落户，拿地积极之下公司23 年销售弹性较大。

22 年拿地额733 亿、同比+3%，对应拿地/销售金额比48%、拿地持续逆势扩张。根据公司官网，公司22 年拿地金额达733 亿元，同比+3.2%，位列中指院拿地榜单第7 名，同比提升8 名；其中权益拿地额374 亿元、权益比例51%，对应新增货值超1,500 亿元；拿地面积473 万平，同比+0.8%；拿地均价1.55 万元/平，同比+2.4%。22 年拿地/销售金额比48%，拿地/销售面积比154%，拿地/销售均价比31%。公司持续积极加仓拿地，将推动公司后续销售改善弹性。截至22H1 末，公司总可售货值3,200 亿元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比62%、22%和16%，土储量多质优。

三条红线稳居绿档，融资保持通畅、并成本保持低位，持续助力公司逆势积极扩张。截至22Q3 末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率67.6%，同比-3.8pct；净负债率60.8%，同比-19.7pct；现金短债比1.5 倍，同比-1.6 倍。22Q3 末有息负债500 亿元，同比+19.2%。

22H1 末有息负债中银行贷款和债券类分别占比78%和22%；平均融资成本低至4.70%，较21 年继续下降20BP。2 月至今公司成功发行4 笔债券：2/23 短融7.2 亿元/3.55%/1年，7/1 短融9.7 亿元/3.90%/1 年，8/19 中票9.4 亿元/4.80%/2 年，11/21 中票8 亿元/5.80%/2 年，融资渠道持续保持畅通，逆境中融资优势凸显。

投资分析意见：销售领先行业，拿地积极扩张，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2022 年公司销售排名已提升至行业第13 名。近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%，2022 年达48%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比62%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。公司也是近期民企中唯一积极并购的房企，彰显资金实力，也有利于后续市占率和权益比的提升。我们维持公司22-24 年每股收益预测分别为1.22/1.40/1.61元，对应22/23PE 为8.0/6.9X，维持目标价13.40 元/股，维持“买入”评级。

风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。

关键词 销售面积 销售金额 滨江集团